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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface64m²
Coût Total177 220€
Loyer Annuel10 543€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 828,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme

IPM Immobilier OBERNAI vous propose la vente d'un appartement 3 pièces de 64,97m² loi carrez.

Idéalement situé au Stockfeld à proximité de tous commerces et écoles, le bien est situé au 1er étage d'une petite copropriété.

Il se compose de la manière suivante : Une entrée, un salon-séjour lumineux, une cuisine avec balcon, 2 chambres, une salle de bains ainsi qu'un WC .

En annexe : deux belles caves

Chauffage individuel électrique.

Pour toutes questions et visites contactez votre agent Damien COLIN

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : « » Copropriété de 7 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1130.00 euros.

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67100
Coordonnées : 48.539884, 7.771971
Total : 177 220€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 50 860€
Valeur du bien : 167 860€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 879€/mois
Loyer annuel estimé : 10543€/an
Fourchette totale : 652€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 7829€ - 14198€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :51,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 382,21€
Coût de l'assurance :15 506,75€
Taxe foncière : 1 054,32€/an
Soit par mois : 87,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,17€/mois
Soit par an : 1 130,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 878,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 501 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 860 €(795 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 543 €/an
Calcul : 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 220 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 631 €
Revenus locatifs : +10 543 €
Charges déductibles : -59 631 €
Résultat foncier Année 1 : -49 088 €(Déficit de 49 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 771 €/an
Revenus locatifs : +10 543 €
Charges déductibles : -8 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27687.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 543 €59 637 €5 972 €-49 094 €21 400 €27 694 €27 694 €
210 754 €8 618 €5 814 €2 136 €--25 558 €
310 969 €8 455 €5 650 €2 514 €--23 044 €
411 188 €8 285 €5 480 €2 903 €--20 140 €
511 412 €8 110 €5 305 €3 303 €--16 838 €
611 640 €7 928 €5 124 €3 712 €--13 125 €
711 873 €7 740 €4 936 €4 133 €--8 993 €
812 111 €7 546 €4 742 €4 565 €--4 428 €
912 353 €7 345 €4 541 €5 008 €---
1012 600 €7 137 €4 333 €5 463 €---
1112 852 €6 922 €4 117 €5 930 €---
1213 109 €6 700 €3 895 €6 410 €---
1313 371 €6 469 €3 665 €6 902 €---
1413 639 €6 231 €3 426 €7 408 €---
1513 911 €5 984 €3 180 €7 927 €---
1614 190 €5 729 €2 925 €8 460 €---
1714 473 €5 465 €2 661 €9 008 €---
1814 763 €5 192 €2 388 €9 571 €---
1915 058 €4 910 €2 105 €10 148 €---
2015 359 €4 617 €1 813 €10 742 €---
2115 667 €4 315 €1 510 €11 352 €---
2215 980 €4 002 €1 197 €11 978 €---
2316 300 €3 678 €874 €12 621 €---
2416 625 €3 343 €539 €13 282 €---
2516 958 €2 997 €192 €13 961 €---
TOTAL337 700 €207 358 €86 382 €130 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 214 €-6 420 €+8 634 €
2+2 214 €0 €+2 214 €
3+2 214 €0 €+2 214 €
4+2 214 €0 €+2 214 €
5+2 214 €0 €+2 214 €
6+2 214 €0 €+2 214 €
7+2 214 €0 €+2 214 €
8+2 214 €0 €+2 214 €
9+2 214 €+174 €+2 040 €
10+2 214 €+1 639 €+575 €
11+2 214 €+1 779 €+435 €
12+2 214 €+1 923 €+291 €
13+2 214 €+2 071 €+143 €
14+2 214 €+2 222 €-8 €
15+2 214 €+2 378 €-164 €
16+2 214 €+2 538 €-324 €
17+2 214 €+2 702 €-488 €
18+2 214 €+2 871 €-657 €
19+2 214 €+3 045 €-831 €
20+2 214 €+3 223 €-1 009 €
21+2 214 €+3 405 €-1 191 €
22+2 214 €+3 593 €-1 379 €
23+2 214 €+3 786 €-1 572 €
24+2 214 €+3 985 €-1 771 €
25+2 214 €+4 188 €-1 974 €
Total+55 350 €+39 103 €+16 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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