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Maison à vendre

Bien expiré
VilleManot (16)
Surface104m²
Coût Total131 910€
Loyer Annuel8 126€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 793,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 21 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud-est, Pas de balcon, Pas de cave

RÉF. 34865 - 82 500 € HAI - Manot (16) ?À 9 km de Confolens, au centre du bourg avec commerces de proximité, maison à usage d'habitation vendue meublée, idéale pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif immédiat.

Surface d'environ 104 m² utilisables comprenant :

  • Rez-de-chaussée : ?Salon, cuisine aménagée et équipée.
  • Étage :? Palier, 4 chambres, salle d'eau avec WC, salle de bains avec WC.

Chauffage central fioul Tout à l'égout.

Garage attenant de 17 m². ?Jardin séparé de 219 m², agréable et facile d'entretien.

Bien prêt à être occupé ou loué, sans frais immédiats.

Ville : Manot
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 45.931923, 0.618909
Total : 131 910€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 42 810€
Valeur du bien : 125 310€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8126€/an
Fourchette totale : 511€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6133€ - 10767€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 015,63 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 626 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-23 126€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-26 284€ (-24.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 085,76€
Coût de l'assurance :11 542,12€
Taxe foncière : 812,57€/an
Soit par mois : 67,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central fioul
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture légère recommandée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, peinture légère recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 810 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 200€
    Isolation toiture: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Manot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 126 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 910 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 512 €
Revenus locatifs : +8 126 €
Charges déductibles : -48 512 €
Résultat foncier Année 1 : -40 386 €(Déficit de 40 386 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 986 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 702 €/an
Revenus locatifs : +8 126 €
Charges déductibles : -5 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18986.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 126 €48 516 €4 432 €-40 391 €21 400 €18 991 €18 991 €
28 288 €5 589 €4 314 €2 700 €--16 291 €
38 454 €5 467 €4 193 €2 987 €--13 304 €
48 623 €5 341 €4 067 €3 282 €--10 022 €
58 796 €5 211 €3 936 €3 585 €--6 437 €
68 971 €5 076 €3 802 €3 896 €--2 542 €
79 151 €4 936 €3 662 €4 214 €---
89 334 €4 792 €3 518 €4 542 €---
99 521 €4 643 €3 369 €4 878 €---
109 711 €4 489 €3 214 €5 222 €---
119 905 €4 329 €3 055 €5 576 €---
1210 103 €4 164 €2 889 €5 940 €---
1310 305 €3 993 €2 718 €6 313 €---
1410 512 €3 816 €2 541 €6 696 €---
1510 722 €3 633 €2 358 €7 089 €---
1610 936 €3 443 €2 169 €7 493 €---
1711 155 €3 248 €1 973 €7 907 €---
1811 378 €3 045 €1 771 €8 333 €---
1911 606 €2 835 €1 561 €8 770 €---
2011 838 €2 619 €1 344 €9 219 €---
2112 074 €2 394 €1 120 €9 680 €---
2212 316 €2 162 €888 €10 154 €---
2312 562 €1 922 €648 €10 640 €---
2412 813 €1 674 €399 €11 140 €---
2513 070 €1 417 €142 €11 653 €---
TOTAL260 270 €138 752 €64 086 €121 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706 €-6 420 €+8 126 €
2+1 706 €0 €+1 706 €
3+1 706 €0 €+1 706 €
4+1 706 €0 €+1 706 €
5+1 706 €0 €+1 706 €
6+1 706 €0 €+1 706 €
7+1 706 €+502 €+1 204 €
8+1 706 €+1 363 €+343 €
9+1 706 €+1 463 €+243 €
10+1 706 €+1 567 €+139 €
11+1 706 €+1 673 €+33 €
12+1 706 €+1 782 €-76 €
13+1 706 €+1 894 €-188 €
14+1 706 €+2 009 €-303 €
15+1 706 €+2 127 €-421 €
16+1 706 €+2 248 €-542 €
17+1 706 €+2 372 €-666 €
18+1 706 €+2 500 €-794 €
19+1 706 €+2 631 €-925 €
20+1 706 €+2 766 €-1 060 €
21+1 706 €+2 904 €-1 198 €
22+1 706 €+3 046 €-1 340 €
23+1 706 €+3 192 €-1 486 €
24+1 706 €+3 342 €-1 636 €
25+1 706 €+3 496 €-1 790 €
Total+42 650 €+36 455 €+6 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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