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Duplex 2 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface60m²
Coût Total126 020€
Loyer Annuel8 466€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 450 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement en duplex – Centre-ville d’Épinal

Appartement en duplex situé en plein centre-ville d'Épinal, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, transports, services).

Il se compose de :

  • 1 cuisine ouverte avec accès direct au salon
  • 1 WC séparé
  • 1 salle de bain
  • 1 chambre
  • 1 bureau ouvert sur la mezzanine

Les plus :

  • faibles charges de copropriété : environ 150 € par an
  • syndic bénévole
  • emplacement central

Un appartement au charme certain, offrant un cadre de vie agréable en plein centre-ville, idéal pour un coup de cœur ou un investissement courte durée. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 31/12/2025 par , RSAC 934546433 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Epinal Référence annonce : fr039949 Date de réalisation du diagnostic : 13/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 150 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 650 € et 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.169879, 6.450599
Total : 126 020€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 32 060€
Valeur du bien : 119 060€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8466€/an
Fourchette totale : 558€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6691€ - 10712€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,81€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 657,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 017,15€
Coût de l'assurance :11 341,80€
Taxe foncière : 846,63€/an
Soit par mois : 70,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 12,50€/mois
Soit par an : 150,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 705,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine ouverte (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés mais propre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 060 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 860€
    Baignoire: 1 baignoire × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage: 6 m² × 60€ = 360€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 50€ = 500€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs: 10 m² × 40€ = 400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs: 35 m² × 40€ = 1400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 466 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 020 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 150 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 665 €
Revenus locatifs : +8 466 €
Charges déductibles : -37 665 €
Résultat foncier Année 1 : -29 199 €(Déficit de 29 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 605 €/an
Revenus locatifs : +8 466 €
Charges déductibles : -5 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7799.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 466 €37 669 €4 159 €-29 203 €21 400 €7 803 €7 803 €
28 636 €5 498 €4 048 €3 138 €--4 666 €
38 808 €5 383 €3 933 €3 425 €--1 240 €
48 985 €5 264 €3 814 €3 721 €---
59 164 €5 141 €3 691 €4 023 €---
69 348 €5 014 €3 563 €4 334 €---
79 534 €4 882 €3 432 €4 652 €---
89 725 €4 746 €3 296 €4 979 €---
99 920 €4 606 €3 155 €5 314 €---
1010 118 €4 460 €3 010 €5 658 €---
1110 320 €4 310 €2 860 €6 010 €---
1210 527 €4 155 €2 704 €6 372 €---
1310 737 €3 994 €2 544 €6 743 €---
1410 952 €3 828 €2 377 €7 124 €---
1511 171 €3 656 €2 206 €7 515 €---
1611 395 €3 478 €2 028 €7 916 €---
1711 622 €3 295 €1 845 €8 328 €---
1811 855 €3 105 €1 655 €8 750 €---
1912 092 €2 909 €1 458 €9 183 €---
2012 334 €2 706 €1 256 €9 628 €---
2112 581 €2 496 €1 046 €10 085 €---
2212 832 €2 279 €829 €10 553 €---
2313 089 €2 055 €605 €11 034 €---
2413 351 €1 823 €373 €11 528 €---
2513 618 €1 583 €133 €12 034 €---
TOTAL271 179 €128 335 €60 017 €142 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €+744 €+1 034 €
5+1 778 €+1 207 €+571 €
6+1 778 €+1 300 €+478 €
7+1 778 €+1 396 €+382 €
8+1 778 €+1 494 €+284 €
9+1 778 €+1 594 €+184 €
10+1 778 €+1 697 €+81 €
11+1 778 €+1 803 €-25 €
12+1 778 €+1 912 €-134 €
13+1 778 €+2 023 €-245 €
14+1 778 €+2 137 €-359 €
15+1 778 €+2 255 €-477 €
16+1 778 €+2 375 €-597 €
17+1 778 €+2 498 €-720 €
18+1 778 €+2 625 €-847 €
19+1 778 €+2 755 €-977 €
20+1 778 €+2 888 €-1 110 €
21+1 778 €+3 025 €-1 247 €
22+1 778 €+3 166 €-1 388 €
23+1 778 €+3 310 €-1 532 €
24+1 778 €+3 458 €-1 680 €
25+1 778 €+3 610 €-1 832 €
Total+44 450 €+42 853 €+1 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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