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Détails du bien

Bien expiré
VilleRiez (04)
Surface200m²
Coût Total259 160€
Loyer Annuel25 305€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+547€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence a sélectionné pour vous en Exclusivité au coeur de Riez 04500 cet immeuble de rapport composé de trois appartements en fin de rénovation. Composée au niveau de la rue d'un vaste garage de plus de 50m2, au 1er et au 2ème niveaux se trouvent deux appartements composés chacun d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, de deux chambres d'une salle d'eau et d'un balcon. Un studio de près de 50m2 au dernier niveau complète ce bien. À l'extérieur, vous disposerez d'un espace vert à aménager d'environ 60m2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr'. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Au contraire d'une estimation en ligne qui est purement indicative et marketing. Découvrez tous nos biens sur notre site internet Maisons, appartements, terrains à vendre ou à louer sur les communes de Vinon sur Verdon, Jouques, Rians, la Verdière, Ginasservis, Gréoux les bains, Riez, Roumoules, Moustiers, Valensole, Oraison, Manosque, Volx, Villeneuve, Manosque, Pierrevert, Sainte Tulle, Céreste, Forcalquier, St Michel l'observatoire, etc... (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) PHILIPPE ENTRINGER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 905 172 805 - DRAGUIGNAN.

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.817867, 6.093413
Total : 259 160€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 243 800€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 12.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2109€/mois
Loyer annuel estimé : 25305€/an
Fourchette totale : 1725€ - 2578€/mois
Fourchette annuelle : 20701€ - 30934€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 275,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :75,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 350,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 425,20€
Coût de l'assurance :22 676,50€
Taxe foncière : 2 530,52€/an
Soit par mois : 210,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 108,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 561,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :547,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1 250€ = 25 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 40€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 305 €/an
Calcul : 2 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 160 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 783 €
Revenus locatifs : +25 305 €
Charges déductibles : -63 783 €
Résultat foncier Année 1 : -38 477 €(Déficit de 38 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 983 €/an
Revenus locatifs : +25 305 €
Charges déductibles : -11 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17077.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 305 €63 791 €8 553 €-38 486 €21 400 €17 086 €17 086 €
225 811 €11 762 €8 324 €14 049 €--3 036 €
326 328 €11 525 €8 088 €14 802 €---
426 854 €11 280 €7 843 €15 574 €---
527 391 €11 027 €7 590 €16 364 €---
627 939 €10 766 €7 328 €17 173 €---
728 498 €10 495 €7 058 €18 002 €---
829 068 €10 216 €6 778 €18 852 €---
929 649 €9 926 €6 489 €19 723 €---
1030 242 €9 628 €6 190 €20 615 €---
1130 847 €9 318 €5 881 €21 528 €---
1231 464 €8 999 €5 561 €22 465 €---
1332 093 €8 668 €5 231 €23 425 €---
1432 735 €8 327 €4 889 €24 408 €---
1533 390 €7 974 €4 536 €25 416 €---
1634 057 €7 608 €4 171 €26 449 €---
1734 739 €7 231 €3 793 €27 508 €---
1835 433 €6 840 €3 403 €28 593 €---
1936 142 €6 437 €2 999 €29 705 €---
2036 865 €6 020 €2 582 €30 845 €---
2137 602 €5 588 €2 151 €32 014 €---
2238 354 €5 142 €1 704 €33 212 €---
2339 121 €4 681 €1 243 €34 441 €---
2439 904 €4 204 €766 €35 700 €---
2540 702 €3 711 €273 €36 991 €---
TOTAL810 533 €261 165 €123 425 €549 368 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 549 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 314 €-6 420 €+11 734 €
2+5 314 €0 €+5 314 €
3+5 314 €+3 530 €+1 784 €
4+5 314 €+4 672 €+642 €
5+5 314 €+4 909 €+405 €
6+5 314 €+5 152 €+162 €
7+5 314 €+5 401 €-87 €
8+5 314 €+5 656 €-342 €
9+5 314 €+5 917 €-603 €
10+5 314 €+6 184 €-870 €
11+5 314 €+6 459 €-1 145 €
12+5 314 €+6 739 €-1 425 €
13+5 314 €+7 027 €-1 713 €
14+5 314 €+7 322 €-2 008 €
15+5 314 €+7 625 €-2 311 €
16+5 314 €+7 935 €-2 621 €
17+5 314 €+8 252 €-2 938 €
18+5 314 €+8 578 €-3 264 €
19+5 314 €+8 912 €-3 598 €
20+5 314 €+9 254 €-3 940 €
21+5 314 €+9 604 €-4 290 €
22+5 314 €+9 964 €-4 650 €
23+5 314 €+10 332 €-5 018 €
24+5 314 €+10 710 €-5 396 €
25+5 314 €+11 097 €-5 783 €
Total+132 850 €+164 811 €+-31 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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