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Appartement - 4 pièce(s) - 72 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface72
Coût Total139 320
Loyer Annuel7 319
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-278
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 152,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T3 lumineux à Châteauroux, idéalement situé au coeur d'un quartier calme et recherché. Niché au sixième étage d'un immeuble de huit étages, cet appartement de 72 m² vous séduira par son agencement optimisé et ses nombreux atouts.Dès l'entrée, vous serez accueilli par un espace fonctionnel qui mène à un séjour de 16,3 m², parfait pour vos moments de détente en famille ou entre amis. La cuisine séparée est aménagée, offre un cadre agréable pour préparer vos repas. Vous apprécierez également la loggia attenante, un espace supplémentaire pour profiter de la lumière naturelle tout en étant à l'abri des intempéries.L'appartement dispose de deux chambres confortables, dont l'une est équipée d'un placard, offrant ainsi un espace de rangement pratique. La salle d'eau et les toilettes séparées ajoutent à la fonctionnalité de ce bien. Chaque pièce est baignée de lumière grâce au double vitrage, garantissant un confort thermique et acoustique optimal.Le chauffage individuel électrique par radiateurs vous permettra de réguler la température selon vos besoins. De plus, l'immeuble est équipé d'un ascenseur, facilitant l'accès à votre appartement. Un emplacement de parking est également inclus, un atout précieux dans cette zone prisée.Ne manquez pas cette opportunité rare d'acquérir un bien de qualité, alliant confort, calme et praticité. Cet appartement est parfait pour une famille ou un couple à la recherche d'un cadre de vie agréable. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien d'exception.

Prix du bouquet : 83000.0 euros.

Numéro de mandat : 6639

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.822190, 1.699643
Total : 139 320
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 49 680
Valeur du bien : 132 680
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7319€/an
Fourchette totale : 474€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5692€ - 9409€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 719,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 579,55
Coût de l'assurance :11 842,20
Taxe foncière : 731,87€/an
Soit par mois : 60,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,46€/mois
Soit par an : 1 289,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 609,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par des radiateurs basse consommation.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais fixtures légèrement datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de vérifier la conformité électrique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 680(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:43 680
    Radiateurs basse consommation: 1 système pour 72 m² × 600€/système = 600€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:1 700
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€, Électricité cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:1 700
    Plomberie salle de bain: 5 m² × 200€/m² = 1000€, Électricité salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 400
    Revêtement sol: 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Électricité:200
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 319 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 320 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 290 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 658
Revenus locatifs : +7 319
Charges déductibles : -56 658
Résultat foncier Année 1 : -49 339(Déficit de 49 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 939
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 978 €/an
Revenus locatifs : +7 319
Charges déductibles : -6 978
Résultat foncier Années 2+ : 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27939.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 31956 6624 487-49 34421 400 €27 944 €27 944 €
27 4656 8614 366604--27 340 €
37 6146 7364 241879--26 461 €
47 7676 6064 1111 161--25 300 €
57 9226 4723 9771 450--23 851 €
68 0806 3343 8391 747--22 104 €
78 2426 1913 6962 051--20 053 €
88 4076 0433 5482 363--17 690 €
98 5755 8913 3962 684--15 006 €
108 7465 7333 2383 013--11 993 €
118 9215 5713 0763 351--8 642 €
129 1005 4032 9083 697---
139 2825 2292 7344 053---
149 4675 0492 5544 418---
159 6574 8642 3694 793---
169 8504 6732 1785 177---
1710 0474 4751 9805 572---
1810 2484 2701 7755 977---
1910 4534 0591 5646 394---
2010 6623 8411 3466 821---
2110 8753 6161 1217 259---
2211 0933 3838887 710---
2311 3153 1426478 172---
2411 5412 8943998 647---
2511 7722 6371429 134---
TOTAL234 419176 63664 58057 78321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 783
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 537-6 420+7 957
2+1 5370+1 537
3+1 5370+1 537
4+1 5370+1 537
5+1 5370+1 537
6+1 5370+1 537
7+1 5370+1 537
8+1 5370+1 537
9+1 5370+1 537
10+1 5370+1 537
11+1 5370+1 537
12+1 537+1 109+428
13+1 537+1 216+321
14+1 537+1 325+212
15+1 537+1 438+99
16+1 537+1 553-16
17+1 537+1 672-135
18+1 537+1 793-256
19+1 537+1 918-381
20+1 537+2 046-509
21+1 537+2 178-641
22+1 537+2 313-776
23+1 537+2 452-915
24+1 537+2 594-1 057
25+1 537+2 740-1 203
Total+38 425+19 927+18 498
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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