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Appartement à vendre

VilleConches-en-Ouche (27)
Surface42m²
Coût Total101 320€
Loyer Annuel6 344€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 642,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition ouest, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Dans une résidence calme au coeur de Conches, à proximité des commerces, appartement de 42,05 m2 situé au rdc. Il se compose d'une entrée, un séjour avec baie vitrée donnant sur un balcon exposé Ouest, une cuisine séparée, une chambre, une salle de bain et WC indépendant. Chauffage électrique. Fenêtres en double vitrage. Il dispose également d'une cave en sous-sol et d'un emplacement de parking.

Ville : Conches-en-Ouche
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27190
Coordonnées : 48.961781, 0.936437
Total : 101 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 95 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.59€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 15.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6344€/an
Fourchette totale : 441€ - 634€/mois
Fourchette annuelle : 5288€ - 7612€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,59 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 291 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-1 291€ (-1.8%)
Marge achat-revente :-31 029€ (-44.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 224,24€
Coût de l'assurance :8 865,50€
Taxe foncière : 634,43€/an
Soit par mois : 52,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant nettoyage
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol de la chambre avec peinture et revêtement
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (~8 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conches-en-Ouche (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 344 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 190 €
Revenus locatifs : +6 344 €
Charges déductibles : -31 190 €
Résultat foncier Année 1 : -24 846 €(Déficit de 24 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 390 €/an
Revenus locatifs : +6 344 €
Charges déductibles : -4 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3445.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 344 €31 193 €3 404 €-24 849 €21 400 €3 449 €3 449 €
26 471 €4 303 €3 314 €2 168 €--1 281 €
36 601 €4 209 €3 220 €2 391 €---
46 733 €4 113 €3 124 €2 620 €---
56 867 €4 013 €3 024 €2 855 €---
67 005 €3 909 €2 920 €3 096 €---
77 145 €3 802 €2 813 €3 343 €---
87 288 €3 691 €2 702 €3 596 €---
97 433 €3 577 €2 587 €3 857 €---
107 582 €3 458 €2 469 €4 124 €---
117 734 €3 335 €2 346 €4 398 €---
127 888 €3 208 €2 219 €4 680 €---
138 046 €3 077 €2 088 €4 969 €---
148 207 €2 941 €1 952 €5 266 €---
158 371 €2 801 €1 812 €5 571 €---
168 539 €2 655 €1 666 €5 883 €---
178 709 €2 505 €1 516 €6 205 €---
188 884 €2 349 €1 360 €6 534 €---
199 061 €2 188 €1 199 €6 873 €---
209 242 €2 022 €1 033 €7 221 €---
219 427 €1 849 €860 €7 578 €---
229 616 €1 671 €682 €7 945 €---
239 808 €1 487 €498 €8 322 €---
2410 004 €1 296 €307 €8 708 €---
2510 204 €1 099 €109 €9 106 €---
TOTAL203 210 €100 751 €49 224 €102 460 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 332 €-6 420 €+7 752 €
2+1 332 €0 €+1 332 €
3+1 332 €+333 €+999 €
4+1 332 €+786 €+546 €
5+1 332 €+856 €+476 €
6+1 332 €+929 €+403 €
7+1 332 €+1 003 €+329 €
8+1 332 €+1 079 €+253 €
9+1 332 €+1 157 €+175 €
10+1 332 €+1 237 €+95 €
11+1 332 €+1 320 €+12 €
12+1 332 €+1 404 €-72 €
13+1 332 €+1 491 €-159 €
14+1 332 €+1 580 €-248 €
15+1 332 €+1 671 €-339 €
16+1 332 €+1 765 €-433 €
17+1 332 €+1 861 €-529 €
18+1 332 €+1 960 €-628 €
19+1 332 €+2 062 €-730 €
20+1 332 €+2 166 €-834 €
21+1 332 €+2 273 €-941 €
22+1 332 €+2 383 €-1 051 €
23+1 332 €+2 496 €-1 164 €
24+1 332 €+2 613 €-1 281 €
25+1 332 €+2 732 €-1 400 €
Total+33 300 €+30 738 €+2 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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