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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface50m²
Coût Total104 020€
Loyer Annuel8 978€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 690 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, Digicode, Interphone
  • Nouvelle exclusivité -

Laforêt Nîmes Jaurès vous propose à la vente ce charmant T2 bis, situé dans le secteur de Nîmes Est, au sein d'une résidence sécurisée, au 2 € étage.

Vous découvrirez un séjour climatisé ouvrant sur un agréable balcon, une cuisine indépendante avec espace buanderie, une chambre avec placard ainsi qu'un bureau pouvant faire office de chambre d'appoint ou d'espace de télétravail.

Une place de parking privative complète ce bien.

À proximité des transports et des principaux axes, cet appartement représente une belle opportunité, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement.

À découvrir sans tarder ! Copropriété de 99 lots - dont 49 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 952.00 euros.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.844874, 4.384837
Total : 104 020€
Prix d'acquisition : 84 500€
Travaux : 12 760€
Valeur du bien : 97 260€
Frais de notaire : 6 760€
Coût estimé : 6 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8978€/an
Fourchette totale : 587€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 7040€ - 11449€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :213 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 667 €
Prix d'achat :84 500 €
Décote à l'achat :+17 833€ (+26.8%)
Marge achat-revente :-37 353€ (-56.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 550,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 870,07€
Coût de l'assurance :9 361,80€
Taxe foncière : 897,77€/an
Soit par mois : 74,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 79,33€/mois
Soit par an : 952,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de certains éléments de cuisine légèrement datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires usés et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 760 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 600€
    Cuisine complète: 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€
  • Électricité générale:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une ville de taille moyenne, avec des prix raisonnables pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 020 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 559 €
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -18 559 €
Résultat foncier Année 1 : -9 581 €(Déficit de 9 581 €)
Imputable sur revenu global : 9 581 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 799 €/an
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -5 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 179 €/an
Prix d'achat du bien : 84 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 925 €(65% de 84 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 925 € × 3,636% = 1 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 978 €18 562 €3 578 €-9 584 €9 584 €--
29 157 €5 708 €3 484 €3 449 €---
39 340 €5 611 €3 386 €3 730 €---
49 527 €5 510 €3 286 €4 017 €---
59 718 €5 406 €3 181 €4 312 €---
69 912 €5 298 €3 073 €4 614 €---
710 110 €5 186 €2 962 €4 924 €---
810 313 €5 070 €2 846 €5 242 €---
910 519 €4 950 €2 726 €5 569 €---
1010 729 €4 826 €2 602 €5 903 €---
1110 944 €4 698 €2 473 €6 246 €---
1211 163 €4 565 €2 340 €6 598 €---
1311 386 €4 427 €2 203 €6 959 €---
1411 614 €4 284 €2 060 €7 329 €---
1511 846 €4 137 €1 912 €7 709 €---
1612 083 €3 984 €1 759 €8 099 €---
1712 324 €3 825 €1 601 €8 499 €---
1812 571 €3 662 €1 437 €8 909 €---
1912 822 €3 492 €1 268 €9 330 €---
2013 079 €3 316 €1 092 €9 763 €---
2113 340 €3 134 €910 €10 206 €---
2213 607 €2 946 €722 €10 661 €---
2313 879 €2 751 €527 €11 128 €---
2414 157 €2 549 €325 €11 608 €---
2514 440 €2 340 €116 €12 100 €---
TOTAL287 557 €120 236 €51 870 €167 321 €9 584 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 875 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-2 875 €+4 760 €
2+1 885 €+1 035 €+850 €
3+1 885 €+1 119 €+766 €
4+1 885 €+1 205 €+680 €
5+1 885 €+1 294 €+591 €
6+1 885 €+1 384 €+501 €
7+1 885 €+1 477 €+408 €
8+1 885 €+1 573 €+312 €
9+1 885 €+1 671 €+214 €
10+1 885 €+1 771 €+114 €
11+1 885 €+1 874 €+11 €
12+1 885 €+1 979 €-94 €
13+1 885 €+2 088 €-203 €
14+1 885 €+2 199 €-314 €
15+1 885 €+2 313 €-428 €
16+1 885 €+2 430 €-545 €
17+1 885 €+2 550 €-665 €
18+1 885 €+2 673 €-788 €
19+1 885 €+2 799 €-914 €
20+1 885 €+2 929 €-1 044 €
21+1 885 €+3 062 €-1 177 €
22+1 885 €+3 198 €-1 313 €
23+1 885 €+3 338 €-1 453 €
24+1 885 €+3 482 €-1 597 €
25+1 885 €+3 630 €-1 745 €
Total+47 125 €+50 196 €+-3 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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