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Maison - 5 pièce(s) - 152 m²

VilleMontauban (82)
Surface152m²
Coût Total246 180€
Loyer Annuel19 719€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 115,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Aurelie Escarnot vous propose: EN EXCLUSIVITE --- MONTAUBAN, QUARTIER AUCHAN-POMPONNE. Venez découvrir cette maison pleine de potentiel AVEC TRAVAUX aux portes des commodités. Elle fait 99m2 sur un terrain de 400m2 de plain pied sans vis à vis avec en plus un appartement de 54m2 à l'étage. Elle se compose d'un coin séjour/salle à manger avec cheminée centrale, une cuisine séparée, une salle d'eau. Coté nuit se sont trois chambres, un bureau et un WC. Un double garage complète la maison.

À l'étage un appartement mansardés, avec une petite cuisine, un séjour, trois chambres et une petite salle d'eau.

Cette maison offre un gros potentiel aux portes des commodités. N'hésitez pas, venez visiter, votre conseillère est disponible 7J/7

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Aurelie Escarnot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 820857639, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 152
  • Surface totale : 152
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nb. de pièces : 5
Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.022762, 1.354030
Total : 246 180€
Prix d'acquisition : 169 500€
Travaux : 63 120€
Valeur du bien : 232 620€
Frais de notaire : 13 560€
Coût estimé : 13 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1643€/mois
Loyer annuel estimé : 19719€/an
Fourchette totale : 1330€ - 2030€/mois
Fourchette annuelle : 15961€ - 24361€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 095,43 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 505 €
Prix d'achat :169 500 €
Décote à l'achat :-149 005€ (-46.8%)
Marge achat-revente :72 325€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 225,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :71,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 297,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 573,04€
Coût de l'assurance :21 540,75€
Taxe foncière : 1 971,90€/an
Soit par mois : 164,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 643,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes électricité, peinture et rafraîchissement des éléments
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 120 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 120€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 60€/m² = 9120€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:3 600€
    Mise aux normes électricité et peinture: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 719 €/an
Calcul : 1 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 180 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 862 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 339 €
Revenus locatifs : +19 719 €
Charges déductibles : -74 339 €
Résultat foncier Année 1 : -54 621 €(Déficit de 54 621 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 221 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 219 €/an
Revenus locatifs : +19 719 €
Charges déductibles : -11 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33220.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175 €(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 719 €74 347 €8 394 €-54 629 €21 400 €33 229 €33 229 €
220 113 €11 006 €8 173 €9 107 €--24 121 €
320 516 €10 777 €7 943 €9 739 €--14 383 €
420 926 €10 540 €7 706 €10 386 €--3 996 €
521 344 €10 294 €7 461 €11 050 €---
621 771 €10 040 €7 207 €11 731 €---
722 207 €9 777 €6 944 €12 430 €---
822 651 €9 505 €6 671 €13 146 €---
923 104 €9 223 €6 390 €13 881 €---
1023 566 €8 932 €6 098 €14 634 €---
1124 037 €8 630 €5 796 €15 408 €---
1224 518 €8 317 €5 484 €16 201 €---
1325 008 €7 994 €5 160 €17 015 €---
1425 509 €7 659 €4 826 €17 849 €---
1526 019 €7 313 €4 479 €18 706 €---
1626 539 €6 954 €4 121 €19 585 €---
1727 070 €6 583 €3 749 €20 487 €---
1827 611 €6 199 €3 365 €21 413 €---
1928 164 €5 801 €2 968 €22 362 €---
2028 727 €5 389 €2 556 €23 337 €---
2129 301 €4 963 €2 130 €24 338 €---
2229 887 €4 523 €1 689 €25 365 €---
2330 485 €4 066 €1 233 €26 419 €---
2431 095 €3 594 €760 €27 501 €---
2531 717 €3 105 €271 €28 612 €---
TOTAL631 604 €255 531 €121 573 €376 073 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 141 €-6 420 €+10 561 €
2+4 141 €0 €+4 141 €
3+4 141 €0 €+4 141 €
4+4 141 €0 €+4 141 €
5+4 141 €+2 116 €+2 025 €
6+4 141 €+3 519 €+622 €
7+4 141 €+3 729 €+412 €
8+4 141 €+3 944 €+197 €
9+4 141 €+4 164 €-23 €
10+4 141 €+4 390 €-249 €
11+4 141 €+4 622 €-481 €
12+4 141 €+4 860 €-719 €
13+4 141 €+5 104 €-963 €
14+4 141 €+5 355 €-1 214 €
15+4 141 €+5 612 €-1 471 €
16+4 141 €+5 876 €-1 735 €
17+4 141 €+6 146 €-2 005 €
18+4 141 €+6 424 €-2 283 €
19+4 141 €+6 709 €-2 568 €
20+4 141 €+7 001 €-2 860 €
21+4 141 €+7 301 €-3 160 €
22+4 141 €+7 609 €-3 468 €
23+4 141 €+7 926 €-3 785 €
24+4 141 €+8 250 €-4 109 €
25+4 141 €+8 584 €-4 443 €
Total+103 525 €+112 822 €+-9 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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