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Appartement 3 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface65m²
Coût Total186 650€
Loyer Annuel10 708€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 923,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

Spécial investisseurs ! Avenue François Mitterrand.Venez découvrir cet appartement 3 pièces d'environ 65,51m² situé au 1er avec ascenseur comprenant une entrée, un séjour ouvert sur une cuisine le tout donnant accès à un balcon, deux chambres et une salle de bains avec WC séparé. Un garage en sous-sol vient compléter le lot d'habitation. Le logement est actuellement loué, moyennant un loyer hors charges annuel de 6 244,44€ soit un rendement locatif de 4,80% brut. A propos de la copropriété : Nombre de lots principaux : 60Charges annuelles prévisionnelles : 3 380€Pas de procédure. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, veuillez contacter Mme DERVOVIC Elma au zéro6 99 81 94 37 ou à l'adresse [Coordonnées masquées] Référence annonce : GB00187246 Date de réalisation du diagnostic : 08/10/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.584605, 7.692841
Total : 186 650€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 51 650€
Valeur du bien : 176 650€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10708€/an
Fourchette totale : 663€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 7951€ - 14420€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 972,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 892,24€
Coût de l'assurance :16 331,88€
Taxe foncière : 1 070,79€/an
Soit par mois : 89,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 281,67€/mois
Soit par an : 3 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 892,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-451,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 650 €(795 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 300€
    Peinture chambres: 2 chambres × 650€ = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:650€
    Peinture salon: 1 salon × 650€ = 650€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 708 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 650 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 380 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 908 €
Revenus locatifs : +10 708 €
Charges déductibles : -62 908 €
Résultat foncier Année 1 : -52 200 €(Déficit de 52 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 800 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 258 €/an
Revenus locatifs : +10 708 €
Charges déductibles : -11 258 €
Résultat foncier Années 2+ : -550 €/an(Déficit de 550 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30800.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 708 €62 914 €6 160 €-52 206 €21 400 €30 806 €30 806 €
210 922 €11 099 €5 995 €-177 €177 €-30 806 €
311 140 €10 929 €5 825 €212 €--30 595 €
411 363 €10 753 €5 649 €611 €--29 984 €
511 591 €10 570 €5 466 €1 020 €--28 964 €
611 822 €10 382 €5 278 €1 440 €--27 523 €
712 059 €10 187 €5 083 €1 872 €--25 652 €
812 300 €9 986 €4 882 €2 314 €--23 337 €
912 546 €9 777 €4 673 €2 769 €--20 569 €
1012 797 €9 562 €4 458 €3 235 €--17 334 €
1113 053 €9 340 €4 235 €3 713 €--13 621 €
1213 314 €9 109 €4 005 €4 205 €---
1313 580 €8 871 €3 767 €4 709 €---
1413 852 €8 625 €3 521 €5 226 €---
1514 129 €8 371 €3 267 €5 758 €---
1614 411 €8 108 €3 004 €6 303 €---
1714 700 €7 836 €2 732 €6 864 €---
1814 994 €7 555 €2 451 €7 439 €---
1915 294 €7 264 €2 160 €8 029 €---
2015 599 €6 964 €1 860 €8 636 €---
2115 911 €6 653 €1 549 €9 258 €---
2216 230 €6 332 €1 228 €9 898 €---
2316 554 €5 999 €895 €10 555 €---
2416 885 €5 656 €552 €11 229 €---
2517 223 €5 301 €197 €11 922 €---
TOTAL342 977 €268 144 €88 892 €74 833 €21 577 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 473 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249 €-6 420 €+8 669 €
2+2 249 €-53 €+2 302 €
3+2 249 €0 €+2 249 €
4+2 249 €0 €+2 249 €
5+2 249 €0 €+2 249 €
6+2 249 €0 €+2 249 €
7+2 249 €0 €+2 249 €
8+2 249 €0 €+2 249 €
9+2 249 €0 €+2 249 €
10+2 249 €0 €+2 249 €
11+2 249 €0 €+2 249 €
12+2 249 €+1 261 €+988 €
13+2 249 €+1 413 €+836 €
14+2 249 €+1 568 €+681 €
15+2 249 €+1 727 €+522 €
16+2 249 €+1 891 €+358 €
17+2 249 €+2 059 €+190 €
18+2 249 €+2 232 €+17 €
19+2 249 €+2 409 €-160 €
20+2 249 €+2 591 €-342 €
21+2 249 €+2 778 €-529 €
22+2 249 €+2 969 €-720 €
23+2 249 €+3 166 €-917 €
24+2 249 €+3 369 €-1 120 €
25+2 249 €+3 577 €-1 328 €
Total+56 225 €+26 536 €+29 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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