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vente - maison

VilleSpézet (29)
Surface79m²
Coût Total105 380€
Loyer Annuel7 939€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 620,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Travaux, Petit prix

Agence Immobilière Low Cost - Commission 2 500 euros. Maison 2 Pièces 29540 Spézet 49 000 € Honoraires : 5,38 % TTC inclus charge acquéreur ( 46 500 € hors honoraires ) Rez-de-chaussée / Ground floor : Hall - 11 m² Salon-séjour avec cuisine - 50 m² Chambre - 17 m² Salle de bains et WC - 10 m² Atelier / Cave - 22,50 m² 1er étage / First floor : Grand grenier - 112 m² Caractéristiques / Features En campagne Surface habitable 79 m² Chambre Salle de bains 1 Chauffage - poêle à bois Terrain - 150 m²

Ville : Spézet
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29540
Coordonnées : 48.200000, -3.720000
Total : 105 380€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 52 460€
Valeur du bien : 101 460€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7939€/an
Fourchette totale : 518€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 6212€ - 10147€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :527,5 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 673 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+7 327€ (+17.6%)
Marge achat-revente :-63 707€ (-152.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 226,44€
Coût de l'assurance :9 220,75€
Taxe foncière : 793,95€/an
Soit par mois : 66,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 477 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le poêle à bois actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 460 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Isolation:6 800€
    Isolation combles: 112 m² × 50€/m² = 5 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€, Carrelage et plomberie: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 939 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 380 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 286 €
Revenus locatifs : +7 939 €
Charges déductibles : -57 286 €
Résultat foncier Année 1 : -49 346 €(Déficit de 49 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 826 €/an
Revenus locatifs : +7 939 €
Charges déductibles : -4 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27946.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 939 €57 289 €3 666 €-49 350 €21 400 €27 950 €27 950 €
28 098 €4 733 €3 571 €3 365 €--24 585 €
38 260 €4 634 €3 471 €3 626 €--20 959 €
48 425 €4 531 €3 369 €3 894 €--17 065 €
58 594 €4 425 €3 262 €4 169 €--12 896 €
68 766 €4 315 €3 152 €4 451 €--8 445 €
78 941 €4 201 €3 038 €4 741 €--3 704 €
89 120 €4 082 €2 919 €5 038 €---
99 302 €3 960 €2 797 €5 343 €---
109 488 €3 833 €2 670 €5 656 €---
119 678 €3 701 €2 539 €5 977 €---
129 872 €3 565 €2 402 €6 306 €---
1310 069 €3 424 €2 261 €6 645 €---
1410 271 €3 278 €2 115 €6 992 €---
1510 476 €3 127 €1 964 €7 349 €---
1610 685 €2 970 €1 807 €7 715 €---
1710 899 €2 808 €1 645 €8 091 €---
1811 117 €2 640 €1 477 €8 477 €---
1911 340 €2 466 €1 303 €8 874 €---
2011 566 €2 285 €1 123 €9 281 €---
2111 798 €2 099 €936 €9 699 €---
2212 034 €1 905 €742 €10 129 €---
2312 274 €1 705 €542 €10 570 €---
2412 520 €1 497 €334 €11 023 €---
2512 770 €1 282 €119 €11 488 €---
TOTAL254 303 €134 756 €53 226 €119 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 667 €-6 420 €+8 087 €
2+1 667 €0 €+1 667 €
3+1 667 €0 €+1 667 €
4+1 667 €0 €+1 667 €
5+1 667 €0 €+1 667 €
6+1 667 €0 €+1 667 €
7+1 667 €0 €+1 667 €
8+1 667 €+400 €+1 267 €
9+1 667 €+1 603 €+64 €
10+1 667 €+1 697 €-30 €
11+1 667 €+1 793 €-126 €
12+1 667 €+1 892 €-225 €
13+1 667 €+1 993 €-326 €
14+1 667 €+2 098 €-431 €
15+1 667 €+2 205 €-538 €
16+1 667 €+2 315 €-648 €
17+1 667 €+2 427 €-760 €
18+1 667 €+2 543 €-876 €
19+1 667 €+2 662 €-995 €
20+1 667 €+2 784 €-1 117 €
21+1 667 €+2 910 €-1 243 €
22+1 667 €+3 039 €-1 372 €
23+1 667 €+3 171 €-1 504 €
24+1 667 €+3 307 €-1 640 €
25+1 667 €+3 446 €-1 779 €
Total+41 675 €+35 864 €+5 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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