Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison en pierre

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface99m²
Coût Total160 060€
Loyer Annuel8 515€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 010,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE Nouveauté de l'Agence du Pic du Quercy.

Maison située sur les hauteurs, offrant une vue magnifique. Idéal pour les amoureux de la pierre, elle allie la fraicheur et la vie en harmonie avec la nature, sur un terrain d'environ 665m2. La maison se compose d'une pièce de vie, coin cuisine, salon, toilette séparé, un escalier en bois mène à la partie nuit, deux chambres généreuses et lumineuses avec terrasse, une salle d'eau. Une dépendance. Un aménagement de la grotte apportera un beau volume supplémentaire atypique. Ce bien vous est présenté par Géraldine Garcia

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.236970, 1.705190
Total : 160 060€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 52 060€
Valeur du bien : 152 060€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8515€/an
Fourchette totale : 551€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6616€ - 10958€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 250,20€
Coût de l'assurance :14 005,25€
Taxe foncière : 851,50€/an
Soit par mois : 70,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 440 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et installations vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 060 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 960€
    Isolation combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Revêtement sol et peinture 2 chambres (30 m²): 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 100€
    Peinture salon (30 m²): 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie complète: 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 515 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 813 €
Revenus locatifs : +8 515 €
Charges déductibles : -58 813 €
Résultat foncier Année 1 : -50 298 €(Déficit de 50 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 753 €/an
Revenus locatifs : +8 515 €
Charges déductibles : -6 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 762 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28897.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 515 €58 818 €5 346 €-50 303 €21 400 €28 903 €28 903 €
28 685 €6 616 €5 204 €2 070 €--26 833 €
38 859 €6 468 €5 057 €2 391 €--24 443 €
49 036 €6 316 €4 904 €2 720 €--21 722 €
59 217 €6 159 €4 747 €3 058 €--18 664 €
69 401 €5 996 €4 584 €3 406 €--15 259 €
79 589 €5 827 €4 415 €3 762 €--11 497 €
89 781 €5 653 €4 241 €4 128 €--7 368 €
99 977 €5 473 €4 061 €4 504 €--2 864 €
1010 176 €5 286 €3 874 €4 890 €---
1110 380 €5 093 €3 682 €5 286 €---
1210 587 €4 894 €3 482 €5 693 €---
1310 799 €4 687 €3 276 €6 112 €---
1411 015 €4 474 €3 062 €6 541 €---
1511 235 €4 253 €2 842 €6 982 €---
1611 460 €4 025 €2 613 €7 435 €---
1711 689 €3 789 €2 377 €7 900 €---
1811 923 €3 545 €2 133 €8 378 €---
1912 161 €3 292 €1 880 €8 869 €---
2012 405 €3 031 €1 619 €9 374 €---
2112 653 €2 760 €1 349 €9 892 €---
2212 906 €2 481 €1 069 €10 425 €---
2313 164 €2 192 €780 €10 972 €---
2413 427 €1 893 €481 €11 535 €---
2513 696 €1 583 €172 €12 113 €---
TOTAL272 737 €164 603 €77 250 €108 134 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 134 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €-6 420 €+8 208 €
2+1 788 €0 €+1 788 €
3+1 788 €0 €+1 788 €
4+1 788 €0 €+1 788 €
5+1 788 €0 €+1 788 €
6+1 788 €0 €+1 788 €
7+1 788 €0 €+1 788 €
8+1 788 €0 €+1 788 €
9+1 788 €0 €+1 788 €
10+1 788 €+608 €+1 180 €
11+1 788 €+1 586 €+202 €
12+1 788 €+1 708 €+80 €
13+1 788 €+1 833 €-45 €
14+1 788 €+1 962 €-174 €
15+1 788 €+2 095 €-307 €
16+1 788 €+2 230 €-442 €
17+1 788 €+2 370 €-582 €
18+1 788 €+2 514 €-726 €
19+1 788 €+2 661 €-873 €
20+1 788 €+2 812 €-1 024 €
21+1 788 €+2 968 €-1 180 €
22+1 788 €+3 128 €-1 340 €
23+1 788 €+3 292 €-1 504 €
24+1 788 €+3 460 €-1 672 €
25+1 788 €+3 634 €-1 846 €
Total+44 700 €+32 440 €+12 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →