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Maison à vendre

VilleLavelanet (09)
Surface176m²
Coût Total239 160€
Loyer Annuel16 331€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 852,27 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 5 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Balcon, Jardin, calme, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON 5 CHAMBRES, PLEIN SUD AVEC JARDIN ARBORÉ !

Située à Lavelanet, cette maison séduit par ses beaux volumes et sa configuration idéale pour une vie de famille. Répartie sur deux niveaux, elle propose cinq chambres ainsi que des espaces de vie agréables et bien agencés. Implantée sur un terrain d'environ 509 m², elle dispose d'un jardin, d'un balcon, d'un garage avec porte motorisée et de stationnements extérieurs, apportant un vrai confort au quotidien. Équipée du double vitrage, de volets roulants électriques, de la fibre optique, de radiateurs électriques et d'un insert, elle combine praticité et confort. Un bien spacieux et fonctionnel, idéal pour accueillir un projet de vie familial. Honoraires à la charge du vendeur.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - BOUGEOIS Thibault - Agent commercial - RSAC N° 990 287 492 - 06 47 33 48 24 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.931090, 1.850777
Total : 239 160€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 77 160€
Valeur du bien : 227 160€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1361€/mois
Loyer annuel estimé : 16331€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1798€/mois
Fourchette annuelle : 12364€ - 21570€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :757,58 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 334 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+16 666€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-105 826€ (-79.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 201,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,66€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 296,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 182,82€
Coût de l'assurance :28 699,20€
Taxe foncière : 1 633,06€/an
Soit par mois : 136,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant mise à jour et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 160 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 560€
    Isolation des combles: 176 m² × 60€/m² = 10560€, Main d'œuvre: 0€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:28 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1300€ = 28600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation importante:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 361 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 331 €/an
Calcul : 1 361 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 148 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 633 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 278 €
Revenus locatifs : +16 331 €
Charges déductibles : -88 278 €
Résultat foncier Année 1 : -71 947 €(Déficit de 71 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 118 €/an
Revenus locatifs : +16 331 €
Charges déductibles : -11 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50547.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 331 €88 286 €8 345 €-71 955 €21 400 €50 555 €50 555 €
216 657 €10 908 €8 127 €5 749 €--44 806 €
316 990 €10 683 €7 902 €6 308 €--38 498 €
417 330 €10 449 €7 668 €6 881 €--31 617 €
517 677 €10 207 €7 426 €7 470 €--24 147 €
618 030 €9 956 €7 175 €8 074 €--16 073 €
718 391 €9 696 €6 915 €8 694 €--7 378 €
818 759 €9 427 €6 646 €9 331 €---
919 134 €9 149 €6 368 €9 985 €---
1019 517 €8 860 €6 079 €10 656 €---
1119 907 €8 561 €5 780 €11 346 €---
1220 305 €8 251 €5 470 €12 054 €---
1320 711 €7 931 €5 149 €12 781 €---
1421 125 €7 598 €4 817 €13 527 €---
1521 548 €7 254 €4 473 €14 294 €---
1621 979 €6 897 €4 116 €15 082 €---
1722 418 €6 528 €3 747 €15 891 €---
1822 867 €6 145 €3 364 €16 722 €---
1923 324 €5 749 €2 968 €17 575 €---
2023 791 €5 338 €2 557 €18 453 €---
2124 266 €4 913 €2 132 €19 354 €---
2224 752 €4 472 €1 691 €20 280 €---
2325 247 €4 016 €1 234 €21 231 €---
2425 752 €3 543 €762 €22 209 €---
2526 267 €3 053 €272 €23 214 €---
TOTAL523 074 €267 869 €121 183 €255 206 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 429 €-6 420 €+9 849 €
2+3 429 €0 €+3 429 €
3+3 429 €0 €+3 429 €
4+3 429 €0 €+3 429 €
5+3 429 €0 €+3 429 €
6+3 429 €0 €+3 429 €
7+3 429 €0 €+3 429 €
8+3 429 €+586 €+2 843 €
9+3 429 €+2 996 €+433 €
10+3 429 €+3 197 €+232 €
11+3 429 €+3 404 €+25 €
12+3 429 €+3 616 €-187 €
13+3 429 €+3 834 €-405 €
14+3 429 €+4 058 €-629 €
15+3 429 €+4 288 €-859 €
16+3 429 €+4 524 €-1 095 €
17+3 429 €+4 767 €-1 338 €
18+3 429 €+5 017 €-1 588 €
19+3 429 €+5 273 €-1 844 €
20+3 429 €+5 536 €-2 107 €
21+3 429 €+5 806 €-2 377 €
22+3 429 €+6 084 €-2 655 €
23+3 429 €+6 369 €-2 940 €
24+3 429 €+6 663 €-3 234 €
25+3 429 €+6 964 €-3 535 €
Total+85 725 €+76 562 €+9 163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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