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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface83.8m²
Coût Total177 380€
Loyer Annuel9 246€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-346€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 83.8 m²
Prix au m² : 1 503,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A Montauban centre ville, appartement T3 en duplex à rénover, situé à deux pas de la place nationale et du parking souterrain GRIFFOUL, au 3ème étage d'une petite copropriété de 83.85 m² habitable, composé d'une entrée-cuisine de 20m2, un salon-séjour de 25m2 , 2 chambres, mezzanine offrant la possibilité d'installer un bureau, salle de bains et wc,

Possibilité d'acquérir une remise au rez-de-chaussée de la copropriété en sus.

A propos de la copropriété :

Pas de procédure en cours

Nombre de lots : 11

Charges prévisionnelles annuelles : 660€.

Taxe foncière : 1570€

Information d'affiche énergétique sur ce bien : classe énergie D indice 208 et classe climat C indice 25.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Montant estimé des dépenses d'énergie pour un usage standard : entre 1250€ et 1750€ par an. Prix moyen des énergies indexés au 1er janvier 2021.

Prix de vente : 146.000€

Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller ALPHA : Isabelle BLANC : Tél : / E-mail :

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.011504, 1.356144
Total : 177 380€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 167 300€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.8m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9246€/an
Fourchette totale : 610€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7317€ - 11683€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 952,4 €/m²
Basé sur :410 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 611 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-37 611€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-13 769€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 176,42€
Coût de l'assurance :15 520,75€
Taxe foncière : 1 570,00€/an
Soit par mois : 130,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 770,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-345,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 83.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83.8 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation des 2 chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 246 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 570 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 105 €
Revenus locatifs : +9 246 €
Charges déductibles : -50 105 €
Résultat foncier Année 1 : -40 859 €(Déficit de 40 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 805 €/an
Revenus locatifs : +9 246 €
Charges déductibles : -8 805 €
Résultat foncier Années 2+ : 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19459.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 246 €50 111 €5 960 €-40 865 €21 400 €19 465 €19 465 €
29 431 €8 653 €5 802 €778 €--18 687 €
39 619 €8 489 €5 638 €1 131 €--17 556 €
49 812 €8 319 €5 469 €1 492 €--16 064 €
510 008 €8 144 €5 293 €1 864 €--14 200 €
610 208 €7 963 €5 112 €2 245 €--11 955 €
710 412 €7 775 €4 925 €2 637 €--9 318 €
810 621 €7 581 €4 731 €3 039 €--6 279 €
910 833 €7 381 €4 530 €3 452 €--2 827 €
1011 050 €7 173 €4 322 €3 877 €---
1111 271 €6 958 €4 107 €4 312 €---
1211 496 €6 736 €3 885 €4 760 €---
1311 726 €6 506 €3 655 €5 220 €---
1411 960 €6 268 €3 417 €5 692 €---
1512 200 €6 022 €3 171 €6 177 €---
1612 444 €5 768 €2 917 €6 676 €---
1712 693 €5 504 €2 654 €7 188 €---
1812 946 €5 232 €2 381 €7 714 €---
1913 205 €4 950 €2 099 €8 255 €---
2013 469 €4 659 €1 808 €8 811 €---
2113 739 €4 357 €1 506 €9 382 €---
2214 014 €4 045 €1 194 €9 969 €---
2314 294 €3 722 €871 €10 572 €---
2414 580 €3 388 €537 €11 192 €---
2514 871 €3 042 €192 €11 829 €---
TOTAL296 147 €198 747 €86 176 €97 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 942 €-6 420 €+8 362 €
2+1 942 €0 €+1 942 €
3+1 942 €0 €+1 942 €
4+1 942 €0 €+1 942 €
5+1 942 €0 €+1 942 €
6+1 942 €0 €+1 942 €
7+1 942 €0 €+1 942 €
8+1 942 €0 €+1 942 €
9+1 942 €0 €+1 942 €
10+1 942 €+315 €+1 627 €
11+1 942 €+1 294 €+648 €
12+1 942 €+1 428 €+514 €
13+1 942 €+1 566 €+376 €
14+1 942 €+1 708 €+234 €
15+1 942 €+1 853 €+89 €
16+1 942 €+2 003 €-61 €
17+1 942 €+2 156 €-214 €
18+1 942 €+2 314 €-372 €
19+1 942 €+2 477 €-535 €
20+1 942 €+2 643 €-701 €
21+1 942 €+2 815 €-873 €
22+1 942 €+2 991 €-1 049 €
23+1 942 €+3 172 €-1 230 €
24+1 942 €+3 358 €-1 416 €
25+1 942 €+3 549 €-1 607 €
Total+48 550 €+29 220 €+19 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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