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Achat maison

Bien expiré
VilleTinchebray (61)
Surface73m²
Coût Total113 340€
Loyer Annuel5 095€
Rentabilité4.50%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 486,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 73 m², 2 Pièces, Terrain de 5010 m², Travaux, Calme, Etat : à rénover

FOLLIOT IMMOBILIER VOUS PROPOSE..

Au calme, à la campagne dans un bel environnementA 5 minutes des commerces et écoles de TINCHEBRAY, A 10 minutes de VIRE et à 15 minutes de FLERS (écoles, Hôpital, Clinique, commerces de centre-ville, centres commerciaux, cinéma, théâtre, gare SNCF)..

GRANDE MAISON de caractère à rénover entièrement, construite en pierres et couverte en tôles, non viabilisé, 73 m² au sol, deux niveaux, grandes dépendances attenantes à rénover entièrement de 50 m2 au sol construite en pierres et couverte en tôles, le tout sur un terrain très boisé de 5 010 m2.

35 500 € avec nos honoraires.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Découvrez toutes les originalités de cette maison à vendre en prenant RDV avec votre agence immobilière Cabinet FOLLIOT - Vire.

Ville : Tinchebray
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61800
Coordonnées : 48.739370, -0.722670
Total : 113 340€
Prix d'acquisition : 35 500€
Travaux : 75 000€
Valeur du bien : 110 500€
Frais de notaire : 2 840€
Coût estimé : 2 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 5.82€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 425€/mois
Loyer annuel estimé : 5095€/an
Fourchette totale : 328€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 3936€ - 6597€/an
Rentabilité brute :4.50%
Fourchette de rentabilité :3.47% - 5.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :33,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 978,29€
Coût de l'assurance :9 917,25€
Taxe foncière : 509,53€/an
Soit par mois : 42,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 424,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 000 €(1 027 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 000€
    Isolation des combles perdus: 73 m² × 40€/m² = 2920€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement des fenêtres: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€ (coût moyen incluant installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (coût moyen incluant installation)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 20000€ (coût moyen incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 12000€ (coût moyen incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 50€/m² (revêtement) = 1500€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 50€/m² (revêtement) = 1500€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique = 1500€ (coût moyen incluant main d'œuvre et matériel)
  • Plomberie générale:5 000€
    Réfection complète de la plomberie: 5000€ (coût moyen incluant tous les éléments et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tinchebray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 095 €/an
Calcul : 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 737 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 340 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 643 €
Revenus locatifs : +5 095 €
Charges déductibles : -79 643 €
Résultat foncier Année 1 : -74 548 €(Déficit de 74 548 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 148 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 643 €/an
Revenus locatifs : +5 095 €
Charges déductibles : -4 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53147.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 075 €(65% de 35 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 839 €/an
Calcul : 23 075 € × 3,636% = 839 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 095 €79 647 €3 741 €-74 552 €21 400 €53 152 €53 152 €
25 197 €4 547 €3 641 €651 €--52 501 €
35 301 €4 443 €3 537 €858 €--51 643 €
45 407 €4 336 €3 430 €1 071 €--50 572 €
55 515 €4 226 €3 319 €1 290 €--49 282 €
65 626 €4 111 €3 205 €1 515 €--47 768 €
75 738 €3 993 €3 087 €1 745 €--46 022 €
85 853 €3 871 €2 964 €1 982 €--44 040 €
95 970 €3 744 €2 838 €2 226 €--41 814 €
106 089 €3 613 €2 707 €2 476 €--39 338 €
116 211 €3 478 €2 572 €2 733 €--36 605 €
126 335 €3 338 €2 432 €2 997 €---
136 462 €3 194 €2 288 €3 268 €---
146 591 €3 044 €2 138 €3 547 €---
156 723 €2 890 €1 984 €3 833 €---
166 858 €2 730 €1 824 €4 127 €---
176 995 €2 565 €1 659 €4 430 €---
187 135 €2 394 €1 488 €4 740 €---
197 277 €2 218 €1 312 €5 059 €---
207 423 €2 035 €1 129 €5 388 €---
217 571 €1 847 €941 €5 725 €---
227 723 €1 652 €745 €6 071 €---
237 877 €1 450 €544 €6 427 €---
248 035 €1 241 €335 €6 793 €---
258 196 €1 026 €120 €7 170 €---
TOTAL163 205 €151 634 €53 978 €11 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 11 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 070 €-6 420 €+7 490 €
2+1 070 €0 €+1 070 €
3+1 070 €0 €+1 070 €
4+1 070 €0 €+1 070 €
5+1 070 €0 €+1 070 €
6+1 070 €0 €+1 070 €
7+1 070 €0 €+1 070 €
8+1 070 €0 €+1 070 €
9+1 070 €0 €+1 070 €
10+1 070 €0 €+1 070 €
11+1 070 €0 €+1 070 €
12+1 070 €+899 €+171 €
13+1 070 €+980 €+90 €
14+1 070 €+1 064 €+6 €
15+1 070 €+1 150 €-80 €
16+1 070 €+1 238 €-168 €
17+1 070 €+1 329 €-259 €
18+1 070 €+1 422 €-352 €
19+1 070 €+1 518 €-448 €
20+1 070 €+1 616 €-546 €
21+1 070 €+1 717 €-647 €
22+1 070 €+1 821 €-751 €
23+1 070 €+1 928 €-858 €
24+1 070 €+2 038 €-968 €
25+1 070 €+2 151 €-1 081 €
Total+26 750 €+14 453 €+12 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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