Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface143m²
Coût Total339 505€
Loyer Annuel28 008€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+399€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 909,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 27 m²), 4 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Balcon, Terrasse, calme, Exposition sud, Alarme

Maison Marseille 13013, 5 pièces de 107 m2 carrez pour 275m² au sol, triplex balcon, parking.

Jérémy de l'agence Human Immobilier Marseille vous propose en exclusivité :

Situé dans le secteur de Saint-Just, immeuble R+2 proposant, au rez-de-chaussée, un garage d'une superficie de 62 m² ainsi qu'un espace atelier de 25 m² avec mezzanine de 24 m².

L'étage principal développe une surface d'environ 84 m² et se compose de deux chambres, d'un séjour, d'une cuisine indépendante, d'une salle d'eau avec WC, ainsi que d'un accès à un balcon.

L'ensemble bénéficie de beaux volumes et d'une bonne luminosité.

Les combles ont été aménagés et offrent deux chambres supplémentaires de 17 m² loi Carrez chacune.

Taxe foncière : 1592 € REF : JG-VERD

Nos agences spécialisées dans l'immobilier à Marseille, vous accompagne dans vos projets de vente, achat et location sur Marseille et ses environs. Nous proposons également des services de gestion locative, de syndic de copropriété et des estimations immobilières offertes et sans engagement. Contactez Jeremy Guigues pour une estimation gratuite de votre bien Jeremy GUIGUES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 879 656 379 - MARSEILLE.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.318358, 5.406260
Total : 339 505€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 44 665€
Valeur du bien : 317 665€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 16.32€/m²/mois
Fourchette : 11.23€ - 23.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2334€/mois
Loyer annuel estimé : 28008€/an
Fourchette totale : 1607€ - 3391€/mois
Fourchette annuelle : 19279€ - 40689€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 911,76 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :702 382 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-429 382€ (-61.1%)
Marge achat-revente :362 877€ (51.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :339 505€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 703,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :99,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 802,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 480,76€
Coût de l'assurance :29 706,69€
Taxe foncière : 1 592,00€/an
Soit par mois : 132,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 334,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 934,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 143 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 68 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 68 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 665 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 725€
    Isolation combles: 143 m² × 75€/m² = 10725€, Main d'œuvre: 15€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 080€
    Parquet flottant: 68 m² × 60€/m² = 4080€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 68 m² × 20€/m² = 1360€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux d'isolation et de menuiserie). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 725€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 008 €/an
Calcul : 2 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 339 505 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 665 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 246 €
Revenus locatifs : +28 008 €
Charges déductibles : -59 246 €
Résultat foncier Année 1 : -31 238 €(Déficit de 31 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 581 €/an
Revenus locatifs : +28 008 €
Charges déductibles : -14 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9838.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 008 €59 258 €11 812 €-31 249 €21 400 €9 849 €9 849 €
228 568 €14 284 €11 504 €14 284 €---
329 140 €13 964 €11 184 €15 175 €---
429 722 €13 633 €10 853 €16 089 €---
530 317 €13 290 €10 510 €17 027 €---
630 923 €12 935 €10 155 €17 988 €---
731 542 €12 567 €9 787 €18 975 €---
832 173 €12 186 €9 406 €19 987 €---
932 816 €11 791 €9 011 €21 025 €---
1033 472 €11 382 €8 602 €22 090 €---
1134 142 €10 959 €8 179 €23 183 €---
1234 825 €10 520 €7 740 €24 304 €---
1335 521 €10 066 €7 286 €25 455 €---
1436 231 €9 596 €6 815 €26 636 €---
1536 956 €9 108 €6 328 €27 848 €---
1637 695 €8 603 €5 823 €29 092 €---
1738 449 €8 080 €5 300 €30 369 €---
1839 218 €7 539 €4 759 €31 679 €---
1940 002 €6 978 €4 198 €33 025 €---
2040 803 €6 397 €3 617 €34 406 €---
2141 619 €5 795 €3 015 €35 823 €---
2242 451 €5 172 €2 391 €37 279 €---
2343 300 €4 526 €1 746 €38 774 €---
2444 166 €3 857 €1 077 €40 309 €---
2545 049 €3 165 €384 €41 885 €---
TOTAL897 108 €285 652 €171 481 €611 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 611 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 882 €-6 420 €+12 302 €
2+5 882 €+1 330 €+4 552 €
3+5 882 €+4 553 €+1 329 €
4+5 882 €+4 827 €+1 055 €
5+5 882 €+5 108 €+774 €
6+5 882 €+5 396 €+486 €
7+5 882 €+5 692 €+190 €
8+5 882 €+5 996 €-114 €
9+5 882 €+6 307 €-425 €
10+5 882 €+6 627 €-745 €
11+5 882 €+6 955 €-1 073 €
12+5 882 €+7 291 €-1 409 €
13+5 882 €+7 636 €-1 754 €
14+5 882 €+7 991 €-2 109 €
15+5 882 €+8 354 €-2 472 €
16+5 882 €+8 728 €-2 846 €
17+5 882 €+9 111 €-3 229 €
18+5 882 €+9 504 €-3 622 €
19+5 882 €+9 907 €-4 025 €
20+5 882 €+10 322 €-4 440 €
21+5 882 €+10 747 €-4 865 €
22+5 882 €+11 184 €-5 302 €
23+5 882 €+11 632 €-5 750 €
24+5 882 €+12 093 €-6 211 €
25+5 882 €+12 565 €-6 683 €
Total+147 050 €+183 437 €+-36 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →