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IMMEUBLE DE RAPPORT – 3 LOGEMENTS LOUÉS – CENTRE-VILLE DE SABLÉ-SUR-SARTHE

VilleSablé-sur-Sarthe (72)
Surface190m²
Coût Total249 860€
Loyer Annuel18 306€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 500 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 971,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Mandat exclusif

Situé en plein cœur de Sablé-sur-Sarthe, au sein de la rue piétonne, avec trois logements déjà loués offrant des revenus locatifs immédiats de 14250€ hors charges par an. L’immeuble se compose de :

  • Un T3 de 86 m² avec balcon
  • Un T3 de 75 m²
  • Un studio de 19 m² L’ensemble nécessite un rafraîchissement, laissant entrevoir un potentiel de valorisation et d’optimisation à moyen terme.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 4 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 184 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Elise HUET, Tél. : 0678882028, E-mail : elise.huet@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Laval sous le numéro 532 467 842 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Sablé-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72300
Coordonnées : 47.839493, -0.331609
Total : 249 860€
Prix d'acquisition : 184 500€
Travaux : 50 600€
Valeur du bien : 235 100€
Frais de notaire : 14 760€
Coût estimé : 14 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1525€/mois
Loyer annuel estimé : 18306€/an
Fourchette totale : 1217€ - 1912€/mois
Fourchette annuelle : 14605€ - 22945€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 297,94 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 609 €
Prix d'achat :184 500 €
Décote à l'achat :-62 109€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-3 251€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 238,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :93,70€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 332,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 789,06€
Coût de l'assurance :28 109,25€
Taxe foncière : 1 830,57€/an
Soit par mois : 152,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 525,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 485,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 190 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (salle de bain)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 45 m² (salon et salle à manger)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sablé-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 306 €/an
Calcul : 1 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 860 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 124 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 831 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 967 €
Revenus locatifs : +18 306 €
Charges déductibles : -61 967 €
Résultat foncier Année 1 : -43 661 €(Déficit de 43 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 367 €/an
Revenus locatifs : +18 306 €
Charges déductibles : -11 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22261.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 925 €(65% de 184 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 361 €/an
Calcul : 119 925 € × 3,636% = 4 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 306 €61 975 €8 420 €-43 669 €21 400 €22 269 €22 269 €
218 672 €11 152 €8 197 €7 520 €--14 749 €
319 045 €10 921 €7 966 €8 124 €--6 625 €
419 426 €10 682 €7 727 €8 744 €---
519 815 €10 434 €7 480 €9 380 €---
620 211 €10 179 €7 224 €10 032 €---
720 615 €9 914 €6 959 €10 701 €---
821 027 €9 640 €6 685 €11 387 €---
921 448 €9 357 €6 402 €12 091 €---
1021 877 €9 063 €6 109 €12 813 €---
1122 314 €8 760 €5 805 €13 554 €---
1222 761 €8 446 €5 491 €14 315 €---
1323 216 €8 122 €5 167 €15 094 €---
1423 680 €7 786 €4 831 €15 895 €---
1524 154 €7 438 €4 483 €16 716 €---
1624 637 €7 078 €4 123 €17 559 €---
1725 130 €6 706 €3 751 €18 423 €---
1825 632 €6 321 €3 366 €19 311 €---
1926 145 €5 923 €2 968 €20 222 €---
2026 668 €5 511 €2 556 €21 157 €---
2127 201 €5 084 €2 129 €22 117 €---
2227 745 €4 643 €1 688 €23 102 €---
2328 300 €4 187 €1 232 €24 113 €---
2428 866 €3 715 €760 €25 152 €---
2529 443 €3 226 €271 €26 218 €---
TOTAL586 336 €246 262 €121 789 €340 073 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 844 €-6 420 €+10 264 €
2+3 844 €0 €+3 844 €
3+3 844 €0 €+3 844 €
4+3 844 €+636 €+3 208 €
5+3 844 €+2 814 €+1 030 €
6+3 844 €+3 010 €+834 €
7+3 844 €+3 210 €+634 €
8+3 844 €+3 416 €+428 €
9+3 844 €+3 627 €+217 €
10+3 844 €+3 844 €0 €
11+3 844 €+4 066 €-222 €
12+3 844 €+4 294 €-450 €
13+3 844 €+4 528 €-684 €
14+3 844 €+4 768 €-924 €
15+3 844 €+5 015 €-1 171 €
16+3 844 €+5 268 €-1 424 €
17+3 844 €+5 527 €-1 683 €
18+3 844 €+5 793 €-1 949 €
19+3 844 €+6 067 €-2 223 €
20+3 844 €+6 347 €-2 503 €
21+3 844 €+6 635 €-2 791 €
22+3 844 €+6 931 €-3 087 €
23+3 844 €+7 234 €-3 390 €
24+3 844 €+7 545 €-3 701 €
25+3 844 €+7 865 €-4 021 €
Total+96 100 €+102 022 €+-5 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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