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Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface67.78m²
Coût Total123 620€
Loyer Annuel6 795€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 67.78 m²
Prix au m² : 1 209,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Villeneuve sur Yonne centre, une maison de ville comprenant une entrée sur pièce de vie avec une cuisine ouverte, une salle d'eau avec w-c.

Au premier étage : deux chambres.

Au deuxième étage un grenier aménageable.

Petite cours avec accès à une cave voûtée.

Toiture neuve, double vitrage. Quelques travaux sont à prévoir.

82 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.080597, 3.323012
Total : 123 620€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 35 060€
Valeur du bien : 117 060€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.78m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6795€/an
Fourchette totale : 463€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5552€ - 8315€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :99 190 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-17 190€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-24 430€ (-24.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :49,45€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 654,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 890,70€
Coût de l'assurance :14 834,40€
Taxe foncière : 679,46€/an
Soit par mois : 56,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67.78 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.78 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des installations électriques
Quantité: salon complet (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 060 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:500€
    Isolation combles: 67.78 m² × 60€/m² = 4066.8€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant placards et électroménager)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:2 660€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€, Électricité salon: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 795 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 620 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 347 €
Revenus locatifs : +6 795 €
Charges déductibles : -40 347 €
Résultat foncier Année 1 : -33 553 €(Déficit de 33 553 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 287 €/an
Revenus locatifs : +6 795 €
Charges déductibles : -5 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12152.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 795 €40 351 €4 019 €-33 557 €21 400 €12 157 €12 157 €
26 931 €5 183 €3 910 €1 747 €--10 409 €
37 069 €5 071 €3 798 €1 998 €--8 411 €
47 211 €4 956 €3 683 €2 255 €--6 156 €
57 355 €4 836 €3 563 €2 519 €--3 638 €
67 502 €4 713 €3 440 €2 789 €--848 €
77 652 €4 585 €3 312 €3 067 €---
87 805 €4 453 €3 180 €3 352 €---
97 961 €4 317 €3 044 €3 644 €---
108 120 €4 176 €2 903 €3 944 €---
118 283 €4 030 €2 758 €4 252 €---
128 448 €3 880 €2 607 €4 568 €---
138 617 €3 725 €2 452 €4 893 €---
148 790 €3 564 €2 291 €5 226 €---
158 965 €3 398 €2 125 €5 567 €---
169 145 €3 226 €1 954 €5 918 €---
179 328 €3 049 €1 776 €6 278 €---
189 514 €2 866 €1 593 €6 648 €---
199 704 €2 677 €1 404 €7 028 €---
209 899 €2 481 €1 208 €7 417 €---
2110 096 €2 279 €1 006 €7 817 €---
2210 298 €2 070 €797 €8 228 €---
2310 504 €1 854 €581 €8 650 €---
2410 714 €1 631 €358 €9 083 €---
2510 929 €1 401 €128 €9 528 €---
TOTAL217 634 €124 772 €57 891 €92 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427 €-6 420 €+7 847 €
2+1 427 €0 €+1 427 €
3+1 427 €0 €+1 427 €
4+1 427 €0 €+1 427 €
5+1 427 €0 €+1 427 €
6+1 427 €0 €+1 427 €
7+1 427 €+666 €+761 €
8+1 427 €+1 006 €+421 €
9+1 427 €+1 093 €+334 €
10+1 427 €+1 183 €+244 €
11+1 427 €+1 276 €+151 €
12+1 427 €+1 370 €+57 €
13+1 427 €+1 468 €-41 €
14+1 427 €+1 568 €-141 €
15+1 427 €+1 670 €-243 €
16+1 427 €+1 775 €-348 €
17+1 427 €+1 884 €-457 €
18+1 427 €+1 994 €-567 €
19+1 427 €+2 108 €-681 €
20+1 427 €+2 225 €-798 €
21+1 427 €+2 345 €-918 €
22+1 427 €+2 468 €-1 041 €
23+1 427 €+2 595 €-1 168 €
24+1 427 €+2 725 €-1 298 €
25+1 427 €+2 858 €-1 431 €
Total+35 675 €+27 859 €+7 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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