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Appartement à vendre

VilleAngoulême (16)
Surface81m²
Coût Total157 800€
Loyer Annuel9 828€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 481,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cave, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Situé dans une résidence, cet appartement T3 de 81 m2 offre un cadre de vie agréable.Au 1er étage avec ascenseur, cet appartement bénéficie d'une belle luminosité.Descriptif du bien :Une entrée,Une cuisine indépendante,Un salon / séjour,Deux chambres,Une salle d'eau,Un WC indépendant.Prestations :Chauffage au gaz,Eau froide provisionnée dans les charges,Cave privative,Place de parking intérieure. Informations pratiques :Charges de copropriété : 1 260.04 euros / an,Taxe foncière : 1 685 euros / an,DPE : D,GES : B.Cet appartement fonctionnel, bénéficie d'un emplacement en plein cœur d'Angoulême, constitue un véritable atout permettant de profiter de toutes les commodités à pied.Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous dès maintenant.

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.643655, 0.168840
Total : 157 800€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 28 200€
Valeur du bien : 148 200€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9828€/an
Fourchette totale : 650€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 7802€ - 12380€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 649,13 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 579 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-13 579€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-24 221€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,86€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 843,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 927,64€
Coût de l'assurance :17 358,00€
Taxe foncière : 1 685,00€/an
Soit par mois : 140,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 105,00€/mois
Soit par an : 1 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 818,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger entretien
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 828 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 800 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 685 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 215 €
Revenus locatifs : +9 828 €
Charges déductibles : -37 215 €
Résultat foncier Année 1 : -27 387 €(Déficit de 27 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 015 €/an
Revenus locatifs : +9 828 €
Charges déductibles : -9 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5987.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 828 €37 220 €5 380 €-27 392 €21 400 €5 992 €5 992 €
210 024 €8 878 €5 239 €1 146 €--4 846 €
310 225 €8 731 €5 092 €1 494 €--3 352 €
410 429 €8 579 €4 940 €1 850 €--1 502 €
510 638 €8 422 €4 782 €2 216 €---
610 851 €8 259 €4 619 €2 592 €---
711 068 €8 090 €4 451 €2 977 €---
811 289 €7 916 €4 276 €3 373 €---
911 515 €7 735 €4 096 €3 780 €---
1011 745 €7 548 €3 909 €4 197 €---
1111 980 €7 355 €3 715 €4 625 €---
1212 219 €7 154 €3 515 €5 065 €---
1312 464 €6 947 €3 308 €5 517 €---
1412 713 €6 733 €3 093 €5 981 €---
1512 967 €6 510 €2 871 €6 457 €---
1613 227 €6 281 €2 641 €6 946 €---
1713 491 €6 043 €2 403 €7 449 €---
1813 761 €5 796 €2 157 €7 965 €---
1914 036 €5 542 €1 902 €8 495 €---
2014 317 €5 278 €1 638 €9 039 €---
2114 603 €5 005 €1 365 €9 599 €---
2214 895 €4 722 €1 083 €10 173 €---
2315 193 €4 429 €790 €10 764 €---
2415 497 €4 127 €487 €11 371 €---
2515 807 €3 813 €174 €11 994 €---
TOTAL314 782 €197 111 €77 928 €117 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 064 €-6 420 €+8 484 €
2+2 064 €0 €+2 064 €
3+2 064 €0 €+2 064 €
4+2 064 €0 €+2 064 €
5+2 064 €+214 €+1 850 €
6+2 064 €+778 €+1 286 €
7+2 064 €+893 €+1 171 €
8+2 064 €+1 012 €+1 052 €
9+2 064 €+1 134 €+930 €
10+2 064 €+1 259 €+805 €
11+2 064 €+1 388 €+676 €
12+2 064 €+1 520 €+544 €
13+2 064 €+1 655 €+409 €
14+2 064 €+1 794 €+270 €
15+2 064 €+1 937 €+127 €
16+2 064 €+2 084 €-20 €
17+2 064 €+2 235 €-171 €
18+2 064 €+2 389 €-325 €
19+2 064 €+2 548 €-484 €
20+2 064 €+2 712 €-648 €
21+2 064 €+2 880 €-816 €
22+2 064 €+3 052 €-988 €
23+2 064 €+3 229 €-1 165 €
24+2 064 €+3 411 €-1 347 €
25+2 064 €+3 598 €-1 534 €
Total+51 600 €+35 301 €+16 299 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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