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ORLY GARE - APPARTEMENT F3 AVEC GARAGE

VilleOrly (94)
Surface56m²
Coût Total183 140€
Loyer Annuel11 260€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 2 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement de type F3 proche des commodités. Logement dans une résidence fermée arborée et sécurisée. L'intérieur de l'appartement mesure 55.8m² et est composé d'une salle de bain, un espace cuisine, un coin salon de 18m² et 2 chambres. Accès à une cave et un séchoir dans l'immeuble. Possibilité de vente d'un box en sus, nous consulter.

Ville : Orly
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94310
Coordonnées : 48.741306, 2.402049
Total : 183 140€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 44 900€
Valeur du bien : 172 900€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 16.76€/m²/mois
Fourchette : 13.82€ - 20.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11260€/an
Fourchette totale : 774€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 9290€ - 13648€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 416,67 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 334 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-63 334€ (-33.1%)
Marge achat-revente :8 194€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 947,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 182,11€
Coût de l'assurance :16 024,75€
Taxe foncière : 1 126,01€/an
Soit par mois : 93,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 900 €(802 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 400€
    Rénovation chambres: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Réfection plomberie générale: plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 260 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 911 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 578 €
Revenus locatifs : +11 260 €
Charges déductibles : -52 578 €
Résultat foncier Année 1 : -41 318 €(Déficit de 41 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 918 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 678 €/an
Revenus locatifs : +11 260 €
Charges déductibles : -7 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19918.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 260 €52 584 €5 917 €-41 324 €21 400 €19 924 €19 924 €
211 485 €7 524 €5 757 €3 961 €--15 963 €
311 715 €7 359 €5 592 €4 356 €--11 607 €
411 949 €7 188 €5 421 €4 761 €--6 846 €
512 188 €7 012 €5 245 €5 176 €--1 669 €
612 432 €6 830 €5 063 €5 602 €---
712 681 €6 642 €4 875 €6 039 €---
812 934 €6 447 €4 680 €6 487 €---
913 193 €6 246 €4 479 €6 947 €---
1013 457 €6 039 €4 272 €7 418 €---
1113 726 €5 824 €4 057 €7 902 €---
1214 000 €5 602 €3 835 €8 398 €---
1314 280 €5 374 €3 607 €8 907 €---
1414 566 €5 137 €3 370 €9 429 €---
1514 857 €4 893 €3 126 €9 965 €---
1615 155 €4 640 €2 873 €10 515 €---
1715 458 €4 379 €2 612 €11 079 €---
1815 767 €4 110 €2 343 €11 657 €---
1916 082 €3 831 €2 064 €12 251 €---
2016 404 €3 543 €1 776 €12 861 €---
2116 732 €3 246 €1 479 €13 486 €---
2217 067 €2 939 €1 172 €14 128 €---
2317 408 €2 621 €854 €14 786 €---
2417 756 €2 294 €527 €15 462 €---
2518 111 €1 955 €188 €16 156 €---
TOTAL360 663 €174 257 €85 182 €186 406 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 406 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 365 €-6 420 €+8 785 €
2+2 365 €0 €+2 365 €
3+2 365 €0 €+2 365 €
4+2 365 €0 €+2 365 €
5+2 365 €0 €+2 365 €
6+2 365 €+1 180 €+1 185 €
7+2 365 €+1 812 €+553 €
8+2 365 €+1 946 €+419 €
9+2 365 €+2 084 €+281 €
10+2 365 €+2 225 €+140 €
11+2 365 €+2 371 €-6 €
12+2 365 €+2 519 €-154 €
13+2 365 €+2 672 €-307 €
14+2 365 €+2 829 €-464 €
15+2 365 €+2 989 €-624 €
16+2 365 €+3 154 €-789 €
17+2 365 €+3 324 €-959 €
18+2 365 €+3 497 €-1 132 €
19+2 365 €+3 675 €-1 310 €
20+2 365 €+3 858 €-1 493 €
21+2 365 €+4 046 €-1 681 €
22+2 365 €+4 238 €-1 873 €
23+2 365 €+4 436 €-2 071 €
24+2 365 €+4 639 €-2 274 €
25+2 365 €+4 847 €-2 482 €
Total+59 125 €+55 922 €+3 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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