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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontrevault (49)
Surface98m²
Coût Total151 119€
Loyer Annuel9 040€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 990 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 989,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin

L'Adresse vous propose, en EXCLUSIVITÉ, cette maison de bourg de 98 m² habitables à rénover. Nous commençons la visite par le rez-de-chaussée avec une entrée, un salon avec cheminée pour vos soirées d'hiver, un séjour, une cuisine, une lingerie et un WC. Puis , à l'étage vous découvrirez 3 chambres dont 2 d'environ 14 m², un WC sur le palier et une salle d'eau. Le bien possède également un débarras en sous-sol et un grenier aménageable avec un accès déjà existant. Vous pourrez profitez d'un joli jardin en bord de rivière de plus de 350 m² avec dépendance située à deux pas de la maison. Pour tout renseignement, contactez votre experte sur le secteur, Emilie SECHER Retrouvez tous nos biens (7.77 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.251041, -1.019749
Total : 151 119€
Prix d'acquisition : 96 990€
Travaux : 46 370€
Valeur du bien : 143 360€
Frais de notaire : 7 759€
Coût estimé : 7 759€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9040€/an
Fourchette totale : 564€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 6772€ - 12068€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 543,74 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :151 287 €
Prix d'achat :96 990 €
Décote à l'achat :-54 297€ (-35.9%)
Marge achat-revente :168€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 119€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 288,50€
Coût de l'assurance :13 222,91€
Taxe foncière : 904,05€/an
Soit par mois : 75,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 370 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:6 860€
    Isolation des combles: 98 m² × 70€/m² = 6860€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (nouveaux sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Pose parquet flottant: 42 m² × 80€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 040 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 119 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 681 €
Revenus locatifs : +9 040 €
Charges déductibles : -52 681 €
Résultat foncier Année 1 : -43 640 €(Déficit de 43 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 311 €/an
Revenus locatifs : +9 040 €
Charges déductibles : -6 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22240.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 044 €(65% de 96 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 044 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 040 €52 685 €4 882 €-43 645 €21 400 €22 245 €22 245 €
29 221 €6 183 €4 750 €3 038 €--19 207 €
39 406 €6 047 €4 614 €3 359 €--15 848 €
49 594 €5 906 €4 473 €3 687 €--12 161 €
59 786 €5 761 €4 328 €4 025 €--8 136 €
69 981 €5 611 €4 178 €4 371 €--3 765 €
710 181 €5 455 €4 022 €4 726 €---
810 385 €5 295 €3 862 €5 090 €---
910 592 €5 129 €3 696 €5 463 €---
1010 804 €4 958 €3 525 €5 847 €---
1111 020 €4 781 €3 348 €6 240 €---
1211 241 €4 598 €3 165 €6 643 €---
1311 465 €4 409 €2 976 €7 057 €---
1411 695 €4 214 €2 781 €7 481 €---
1511 929 €4 012 €2 579 €7 917 €---
1612 167 €3 804 €2 371 €8 364 €---
1712 411 €3 588 €2 155 €8 822 €---
1812 659 €3 366 €1 933 €9 293 €---
1912 912 €3 136 €1 703 €9 776 €---
2013 170 €2 899 €1 466 €10 272 €---
2113 434 €2 653 €1 220 €10 780 €---
2213 702 €2 400 €967 €11 302 €---
2313 976 €2 138 €705 €11 838 €---
2414 256 €1 867 €434 €12 388 €---
2514 541 €1 588 €155 €12 953 €---
TOTAL289 569 €152 483 €70 288 €137 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 898 €-6 420 €+8 318 €
2+1 898 €0 €+1 898 €
3+1 898 €0 €+1 898 €
4+1 898 €0 €+1 898 €
5+1 898 €0 €+1 898 €
6+1 898 €0 €+1 898 €
7+1 898 €+288 €+1 610 €
8+1 898 €+1 527 €+371 €
9+1 898 €+1 639 €+259 €
10+1 898 €+1 754 €+144 €
11+1 898 €+1 872 €+26 €
12+1 898 €+1 993 €-95 €
13+1 898 €+2 117 €-219 €
14+1 898 €+2 244 €-346 €
15+1 898 €+2 375 €-477 €
16+1 898 €+2 509 €-611 €
17+1 898 €+2 647 €-749 €
18+1 898 €+2 788 €-890 €
19+1 898 €+2 933 €-1 035 €
20+1 898 €+3 081 €-1 183 €
21+1 898 €+3 234 €-1 336 €
22+1 898 €+3 391 €-1 493 €
23+1 898 €+3 552 €-1 654 €
24+1 898 €+3 717 €-1 819 €
25+1 898 €+3 886 €-1 988 €
Total+47 450 €+41 126 €+6 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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