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Appartement à vendre

VilleSéauve-sur-Semène (43)
Surface61m²
Coût Total87 220€
Loyer Annuel7 120€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 967,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 1 chambre, Pas de balcon, Non meublé

La Seauve/Semène, appartement situé en rez-de-chaussée de 61m² , il se compose d'une cuisine meublée et équipée, un séjour, une chambre, une salle d'eau et wc. Cave. Chauffage individuel électrique. Charge de copropriété 706 euros/an . Honoraires agence à la charge du vendeur. Idéal 1er achat.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C. Date de réalisation du DPE : 02-09-2015. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Séauve-sur-Semène
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43140
Coordonnées : 45.296071, 4.251770
Total : 87 220€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 23 500€
Valeur du bien : 82 500€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.73€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 12.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7120€/an
Fourchette totale : 446€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 5346€ - 9481€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,81 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 953 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-5 953€ (-9.2%)
Marge achat-revente :-22 267€ (-34.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 773,16€
Coût de l'assurance :7 631,75€
Taxe foncière : 711,96€/an
Soit par mois : 59,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,83€/mois
Soit par an : 706,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 593,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 61 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 500 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Séauve-sur-Semène (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 120 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 238 €
Revenus locatifs : +7 120 €
Charges déductibles : -28 238 €
Résultat foncier Année 1 : -21 118 €(Déficit de 21 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 118 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 738 €/an
Revenus locatifs : +7 120 €
Charges déductibles : -4 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 382 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 120 €28 241 €3 017 €-21 121 €21 121 €--
27 262 €4 661 €2 938 €2 601 €---
37 407 €4 580 €2 856 €2 828 €---
47 555 €4 495 €2 772 €3 061 €---
57 707 €4 407 €2 684 €3 299 €---
67 861 €4 316 €2 593 €3 545 €---
78 018 €4 222 €2 499 €3 796 €---
88 178 €4 125 €2 401 €4 054 €---
98 342 €4 024 €2 300 €4 318 €---
108 509 €3 919 €2 196 €4 590 €---
118 679 €3 811 €2 088 €4 868 €---
128 852 €3 699 €1 975 €5 154 €---
139 029 €3 583 €1 859 €5 447 €---
149 210 €3 462 €1 739 €5 748 €---
159 394 €3 338 €1 615 €6 056 €---
169 582 €3 209 €1 486 €6 373 €---
179 774 €3 075 €1 352 €6 698 €---
189 969 €2 937 €1 214 €7 032 €---
1910 169 €2 794 €1 071 €7 375 €---
2010 372 €2 646 €922 €7 726 €---
2110 579 €2 492 €769 €8 087 €---
2210 791 €2 333 €610 €8 458 €---
2311 007 €2 168 €445 €8 838 €---
2411 227 €1 998 €275 €9 229 €---
2511 451 €1 821 €98 €9 630 €---
TOTAL228 044 €110 354 €43 773 €117 690 €21 121 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 336 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495 €-6 336 €+7 831 €
2+1 495 €+780 €+715 €
3+1 495 €+848 €+647 €
4+1 495 €+918 €+577 €
5+1 495 €+990 €+505 €
6+1 495 €+1 063 €+432 €
7+1 495 €+1 139 €+356 €
8+1 495 €+1 216 €+279 €
9+1 495 €+1 295 €+200 €
10+1 495 €+1 377 €+118 €
11+1 495 €+1 460 €+35 €
12+1 495 €+1 546 €-51 €
13+1 495 €+1 634 €-139 €
14+1 495 €+1 724 €-229 €
15+1 495 €+1 817 €-322 €
16+1 495 €+1 912 €-417 €
17+1 495 €+2 010 €-515 €
18+1 495 €+2 110 €-615 €
19+1 495 €+2 212 €-717 €
20+1 495 €+2 318 €-823 €
21+1 495 €+2 426 €-931 €
22+1 495 €+2 537 €-1 042 €
23+1 495 €+2 652 €-1 157 €
24+1 495 €+2 769 €-1 274 €
25+1 495 €+2 889 €-1 394 €
Total+37 375 €+35 307 €+2 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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