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Maison à vendre

VilleCahors (46)
Surface123m²
Coût Total174 297€
Loyer Annuel15 594€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 971,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 chambres, Pas de cave

Ensemble immobilier composé d'un local commercial ainsi que d'une maison sur cave. La maison est composée d'une cuisine, un séjour, 2 chambres, d'une salle d'eau avec wc, et des combles à amménager.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.452130, 1.453750
Total : 174 297€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 45 280€
Valeur du bien : 164 740€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1299€/mois
Loyer annuel estimé : 15594€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 12342€ - 19703€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 763,49 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 909 €
Prix d'achat :119 460 €
Décote à l'achat :-97 449€ (-44.9%)
Marge achat-revente :42 612€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 297€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 914,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 678,61€
Coût de l'assurance :15 250,99€
Taxe foncière : 1 559,40€/an
Soit par mois : 129,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 299,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en linoléum vieillissant
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 280 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 920€
    Isolation combles: 123 m² × 40€/m² = 4920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€ + Pose: 2000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€/fenêtre = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 594 €/an
Calcul : 1 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 297 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 559 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 300 €
Revenus locatifs : +15 594 €
Charges déductibles : -53 300 €
Résultat foncier Année 1 : -37 706 €(Déficit de 37 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 020 €/an
Revenus locatifs : +15 594 €
Charges déductibles : -8 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16306.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 594 €53 306 €5 856 €-37 712 €21 400 €16 312 €16 312 €
215 906 €7 870 €5 701 €8 036 €--8 276 €
316 224 €7 709 €5 540 €8 515 €---
416 548 €7 543 €5 374 €9 005 €---
516 879 €7 371 €5 201 €9 509 €---
617 217 €7 193 €5 023 €10 024 €---
717 561 €7 008 €4 839 €10 553 €---
817 913 €6 818 €4 648 €11 095 €---
918 271 €6 621 €4 451 €11 650 €---
1018 636 €6 417 €4 247 €12 220 €---
1119 009 €6 205 €4 036 €12 803 €---
1219 389 €5 987 €3 818 €13 402 €---
1319 777 €5 761 €3 592 €14 016 €---
1420 172 €5 528 €3 358 €14 645 €---
1520 576 €5 286 €3 116 €15 290 €---
1620 987 €5 036 €2 866 €15 952 €---
1721 407 €4 777 €2 607 €16 630 €---
1821 835 €4 509 €2 340 €17 326 €---
1922 272 €4 232 €2 063 €18 040 €---
2022 717 €3 946 €1 776 €18 772 €---
2123 172 €3 649 €1 480 €19 523 €---
2223 635 €3 343 €1 173 €20 293 €---
2324 108 €3 025 €856 €21 083 €---
2424 590 €2 697 €528 €21 893 €---
2525 082 €2 358 €188 €22 724 €---
TOTAL499 480 €184 195 €84 679 €315 285 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 275 €-6 420 €+9 695 €
2+3 275 €0 €+3 275 €
3+3 275 €+71 €+3 204 €
4+3 275 €+2 702 €+573 €
5+3 275 €+2 853 €+422 €
6+3 275 €+3 007 €+268 €
7+3 275 €+3 166 €+109 €
8+3 275 €+3 328 €-53 €
9+3 275 €+3 495 €-220 €
10+3 275 €+3 666 €-391 €
11+3 275 €+3 841 €-566 €
12+3 275 €+4 021 €-746 €
13+3 275 €+4 205 €-930 €
14+3 275 €+4 393 €-1 118 €
15+3 275 €+4 587 €-1 312 €
16+3 275 €+4 786 €-1 511 €
17+3 275 €+4 989 €-1 714 €
18+3 275 €+5 198 €-1 923 €
19+3 275 €+5 412 €-2 137 €
20+3 275 €+5 632 €-2 357 €
21+3 275 €+5 857 €-2 582 €
22+3 275 €+6 088 €-2 813 €
23+3 275 €+6 325 €-3 050 €
24+3 275 €+6 568 €-3 293 €
25+3 275 €+6 817 €-3 542 €
Total+81 875 €+94 586 €+-12 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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