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Maison 5 pièces 150 m²

VilleMonceaux-sur-Dordogne (19)
Surface150m²
Coût Total196 280€
Loyer Annuel14 081€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 723,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 150 m²

Ensemble immobilier avec une maison d'habitation à rénover, plusieurs dépendances et terrain d'environ 4ha. La maison, bâtie sur cave, offre de beaux volumes. Elle se situe à environ dix minutes d'Argentat sur Dordogne et quinze minutes de Beaulieu sur Dordogne. Idéal pour petit projet agricole. 

Surface : 150 m²

Consommation énergie primaire : 289 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 271 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 352 € et 5 888 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Monceaux-sur-Dordogne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.083244, 1.907158
Total : 196 280€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 79 100€
Valeur du bien : 187 600€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14081€/an
Fourchette totale : 922€ - 1494€/mois
Fourchette annuelle : 11061€ - 17925€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 220 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :183 000 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-74 500€ (-40.7%)
Marge achat-revente :-13 280€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :73,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 030,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 671,29€
Coût de l'assurance :22 081,50€
Taxe foncière : 1 408,08€/an
Soit par mois : 117,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 173,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 100 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 000€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monceaux-sur-Dordogne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 081 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 280 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 883 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 688 €
Revenus locatifs : +14 081 €
Charges déductibles : -87 688 €
Résultat foncier Année 1 : -73 607 €(Déficit de 73 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 588 €/an
Revenus locatifs : +14 081 €
Charges déductibles : -8 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52206.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 081 €87 694 €6 302 €-73 613 €21 400 €52 213 €52 213 €
214 362 €8 423 €6 132 €5 939 €--46 274 €
314 650 €8 247 €5 955 €6 403 €--39 871 €
414 943 €8 065 €5 773 €6 878 €--32 993 €
515 241 €7 876 €5 585 €7 365 €--25 628 €
615 546 €7 682 €5 391 €7 864 €--17 763 €
715 857 €7 481 €5 190 €8 376 €--9 387 €
816 174 €7 274 €4 982 €8 901 €--486 €
916 498 €7 059 €4 768 €9 438 €---
1016 828 €6 838 €4 547 €9 990 €---
1117 164 €6 609 €4 318 €10 555 €---
1217 508 €6 373 €4 082 €11 134 €---
1317 858 €6 129 €3 838 €11 729 €---
1418 215 €5 877 €3 586 €12 338 €---
1518 579 €5 617 €3 325 €12 962 €---
1618 951 €5 348 €3 056 €13 603 €---
1719 330 €5 070 €2 779 €14 260 €---
1819 716 €4 783 €2 492 €14 933 €---
1920 111 €4 487 €2 195 €15 624 €---
2020 513 €4 180 €1 889 €16 333 €---
2120 923 €3 864 €1 573 €17 059 €---
2221 342 €3 537 €1 246 €17 804 €---
2321 769 €3 200 €908 €18 569 €---
2422 204 €2 851 €560 €19 353 €---
2522 648 €2 491 €200 €20 157 €---
TOTAL451 011 €227 055 €90 671 €223 956 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 957 €-6 420 €+9 377 €
2+2 957 €0 €+2 957 €
3+2 957 €0 €+2 957 €
4+2 957 €0 €+2 957 €
5+2 957 €0 €+2 957 €
6+2 957 €0 €+2 957 €
7+2 957 €0 €+2 957 €
8+2 957 €0 €+2 957 €
9+2 957 €+2 686 €+271 €
10+2 957 €+2 997 €-40 €
11+2 957 €+3 167 €-210 €
12+2 957 €+3 340 €-383 €
13+2 957 €+3 519 €-562 €
14+2 957 €+3 701 €-744 €
15+2 957 €+3 889 €-932 €
16+2 957 €+4 081 €-1 124 €
17+2 957 €+4 278 €-1 321 €
18+2 957 €+4 480 €-1 523 €
19+2 957 €+4 687 €-1 730 €
20+2 957 €+4 900 €-1 943 €
21+2 957 €+5 118 €-2 161 €
22+2 957 €+5 341 €-2 384 €
23+2 957 €+5 571 €-2 614 €
24+2 957 €+5 806 €-2 849 €
25+2 957 €+6 047 €-3 090 €
Total+73 925 €+67 187 €+6 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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