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Achat : Maison (43340)

VilleLandos (43)
Surface120m²
Coût Total93 840€
Loyer Annuel9 373€
Rentabilité9.99%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 650 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 500 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Ancienne ferme bénéficiant d'une vue dégagée et d'une bonne exposition. Habitable de suite, cette maison nécessitera cependant un rafraichissement. La partie habitable comprend une cuisine, une salle à manger, un salon et quatre chambres. Les nombreuses dépendances se composent notamment de deux garages, d'une ancienne étable et d'une ancienne grange. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Landos
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43340
Coordonnées : 44.847350, 3.835100
Total : 93 840€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 87 600€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9373€/an
Fourchette totale : 578€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 6931€ - 12675€/an
Rentabilité brute :9.99%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 13.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 284,62 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 154 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-76 154€ (-49.4%)
Marge achat-revente :60 314€ (39.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 508,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 548,90€
Coût de l'assurance :11 260,80€
Taxe foncière : 937,26€/an
Soit par mois : 78,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 586,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la décoration dans le salon
Quantité: salon de 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la salle à manger
Quantité: salle à manger de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 259 €
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -14 259 €
Résultat foncier Année 1 : -4 886 €(Déficit de 4 886 €)
Imputable sur revenu global : 4 886 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 659 €/an
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -4 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 714 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 373 €14 262 €3 274 €-4 889 €4 889 €--
29 560 €4 577 €3 189 €4 983 €---
39 751 €4 488 €3 100 €5 263 €---
49 946 €4 396 €3 009 €5 550 €---
510 145 €4 301 €2 914 €5 844 €---
610 348 €4 203 €2 815 €6 145 €---
710 555 €4 101 €2 713 €6 454 €---
810 766 €3 996 €2 608 €6 771 €---
910 981 €3 886 €2 499 €7 095 €---
1011 201 €3 773 €2 385 €7 428 €---
1111 425 €3 656 €2 268 €7 769 €---
1211 654 €3 534 €2 146 €8 119 €---
1311 887 €3 408 €2 021 €8 478 €---
1412 124 €3 278 €1 890 €8 847 €---
1512 367 €3 143 €1 755 €9 224 €---
1612 614 €3 003 €1 615 €9 611 €---
1712 867 €2 858 €1 470 €10 009 €---
1813 124 €2 708 €1 320 €10 416 €---
1913 386 €2 552 €1 164 €10 834 €---
2013 654 €2 391 €1 003 €11 263 €---
2113 927 €2 224 €836 €11 703 €---
2214 206 €2 051 €663 €12 155 €---
2314 490 €1 872 €484 €12 618 €---
2414 780 €1 687 €299 €13 093 €---
2515 075 €1 494 €107 €13 581 €---
TOTAL300 206 €91 841 €47 549 €208 365 €4 889 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 467 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-1 467 €+3 435 €
2+1 968 €+1 495 €+473 €
3+1 968 €+1 579 €+389 €
4+1 968 €+1 665 €+303 €
5+1 968 €+1 753 €+215 €
6+1 968 €+1 844 €+124 €
7+1 968 €+1 936 €+32 €
8+1 968 €+2 031 €-63 €
9+1 968 €+2 129 €-161 €
10+1 968 €+2 228 €-260 €
11+1 968 €+2 331 €-363 €
12+1 968 €+2 436 €-468 €
13+1 968 €+2 544 €-576 €
14+1 968 €+2 654 €-686 €
15+1 968 €+2 767 €-799 €
16+1 968 €+2 883 €-915 €
17+1 968 €+3 003 €-1 035 €
18+1 968 €+3 125 €-1 157 €
19+1 968 €+3 250 €-1 282 €
20+1 968 €+3 379 €-1 411 €
21+1 968 €+3 511 €-1 543 €
22+1 968 €+3 646 €-1 678 €
23+1 968 €+3 785 €-1 817 €
24+1 968 €+3 928 €-1 960 €
25+1 968 €+4 074 €-2 106 €
Total+49 200 €+62 509 €+-13 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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