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AUBENAS CENTRE VILLE - APPARTEMENT 3 PIECES 60m2

VilleAubenas (07)
Surface59.7m²
Coût Total125 500€
Loyer Annuel6 565€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 59.7 m²
Prix au m² : 1 172,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

AUBENAS CENTRE, Situé au coeur du centre ville et à proximité de la place du Château, Appartement de 3 pièces d'une surface de 60m2 au 2ème étage. Il se compose d'une pièce principale avec coin cuisine, 2 chambres dont une avec son petit balcon, salle de bains et WC. Au calme dans une rue pietonne mais avec toutes les commodités à proximité immédiate (commerces, restaurants, bus...), cet appartement est une opportunité parfaite pour un premier achat ou un investisseur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.agence-delas.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.620313, 4.390672
Total : 125 500€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 119 900€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.7m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6565€/an
Fourchette totale : 421€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5054€ - 8527€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 503,73 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 773 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-19 773€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-35 727€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 680,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 591,08€
Coût de l'assurance :15 060,00€
Taxe foncière : 656,48€/an
Soit par mois : 54,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des installations de plomberie et d'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et modernisation nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(836 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 534 €
Revenus locatifs : +6 565 €
Charges déductibles : -55 534 €
Résultat foncier Année 1 : -48 969 €(Déficit de 48 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 569 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 634 €/an
Revenus locatifs : +6 565 €
Charges déductibles : -5 634 €
Résultat foncier Années 2+ : 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27568.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 565 €55 538 €4 379 €-48 973 €21 400 €27 573 €27 573 €
26 696 €5 524 €4 265 €1 173 €--26 400 €
36 830 €5 405 €4 146 €1 425 €--24 976 €
46 967 €5 283 €4 024 €1 684 €--23 292 €
57 106 €5 156 €3 897 €1 950 €--21 341 €
67 248 €5 024 €3 765 €2 224 €--19 117 €
77 393 €4 888 €3 629 €2 505 €--16 612 €
87 541 €4 747 €3 488 €2 794 €--13 818 €
97 692 €4 600 €3 342 €3 091 €--10 726 €
107 846 €4 449 €3 190 €3 397 €--7 330 €
118 002 €4 292 €3 033 €3 710 €--3 619 €
128 163 €4 129 €2 871 €4 033 €---
138 326 €3 961 €2 702 €4 365 €---
148 492 €3 787 €2 528 €4 706 €---
158 662 €3 606 €2 347 €5 056 €---
168 835 €3 419 €2 160 €5 417 €---
179 012 €3 225 €1 966 €5 787 €---
189 192 €3 024 €1 765 €6 168 €---
199 376 €2 816 €1 557 €6 560 €---
209 564 €2 601 €1 342 €6 963 €---
219 755 €2 377 €1 119 €7 378 €---
229 950 €2 146 €887 €7 804 €---
2310 149 €1 907 €648 €8 242 €---
2410 352 €1 659 €400 €8 693 €---
2510 559 €1 402 €143 €9 158 €---
TOTAL210 273 €144 963 €63 591 €65 310 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379 €-6 420 €+7 799 €
2+1 379 €0 €+1 379 €
3+1 379 €0 €+1 379 €
4+1 379 €0 €+1 379 €
5+1 379 €0 €+1 379 €
6+1 379 €0 €+1 379 €
7+1 379 €0 €+1 379 €
8+1 379 €0 €+1 379 €
9+1 379 €0 €+1 379 €
10+1 379 €0 €+1 379 €
11+1 379 €0 €+1 379 €
12+1 379 €+1 210 €+169 €
13+1 379 €+1 309 €+70 €
14+1 379 €+1 412 €-33 €
15+1 379 €+1 517 €-138 €
16+1 379 €+1 625 €-246 €
17+1 379 €+1 736 €-357 €
18+1 379 €+1 850 €-471 €
19+1 379 €+1 968 €-589 €
20+1 379 €+2 089 €-710 €
21+1 379 €+2 213 €-834 €
22+1 379 €+2 341 €-962 €
23+1 379 €+2 473 €-1 094 €
24+1 379 €+2 608 €-1 229 €
25+1 379 €+2 747 €-1 368 €
Total+34 475 €+20 679 €+13 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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