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Maison à rénover avec garage – Beau potentiel à Sommedieue

VilleSommedieue (55)
Surface90
Coût Total108 300
Loyer Annuel7 905
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+32
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover – 90 m² – Sommedieue

Située dans le charmant village de Sommedieue, découvrez cette maison d’environ 90 m² offrant un beau potentiel après rénovation.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée desservant un espace cuisine, un salon / séjour ainsi qu’un WC séparé.

À l’étage, un palier distribue deux chambres et une salle de bains équipée d’une cabine de douche, d’un lavabo et d’un WC.

Un garage vient compléter ce bien.

Maison idéale pour un projet de rénovation, parfaite pour investisseurs ou primo-accédants souhaitant créer un intérieur à leur image.

Ville : Sommedieue
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55320
Coordonnées : 49.083820, 5.463790
Total : 108 300
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 59 700
Valeur du bien : 104 700
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7905€/an
Fourchette totale : 524€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6286€ - 9941€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :936,71 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 304
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :-39 304 (-46.6%)
Marge achat-revente :-23 996€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 372,51
Coût de l'assurance :9 476,25
Taxe foncière : 790,48€/an
Soit par mois : 65,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état général, carrelage récent
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 90 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 700(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:7 200
    Isolation combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salon: 1 salon × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 800
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sommedieue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 905 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 365
Revenus locatifs : +7 905
Charges déductibles : -64 365
Résultat foncier Année 1 : -56 460(Déficit de 56 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 060
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 665 €/an
Revenus locatifs : +7 905
Charges déductibles : -4 665
Résultat foncier Années 2+ : 3 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35060.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 90564 3693 499-56 46421 400 €35 064 €35 064 €
28 0634 5743 4043 489--31 575 €
38 2244 4763 3073 748--27 827 €
48 3894 3753 2064 013--23 813 €
58 5564 2713 1024 285--19 528 €
68 7284 1632 9944 564--14 964 €
78 9024 0522 8834 850--10 114 €
89 0803 9372 7685 143--4 971 €
99 2623 8182 6495 444---
109 4473 6962 5265 752---
119 6363 5692 3996 067---
129 8293 4382 2686 391---
1310 0253 3022 1336 723---
1410 2263 1621 9937 063---
1510 4303 0181 8487 412---
1610 6392 8691 6997 770---
1710 8522 7141 5458 137---
1811 0692 5551 3858 514---
1911 2902 3901 2218 900---
2011 5162 2201 0509 296---
2111 7462 0448759 702---
2211 9811 86269310 119---
2312 2211 67550510 546---
2412 4651 48131110 984---
2512 7141 28111111 434---
TOTAL253 195139 31150 373113 88421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 884
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660-6 420+8 080
2+1 6600+1 660
3+1 6600+1 660
4+1 6600+1 660
5+1 6600+1 660
6+1 6600+1 660
7+1 6600+1 660
8+1 6600+1 660
9+1 660+142+1 518
10+1 660+1 725-65
11+1 660+1 820-160
12+1 660+1 917-257
13+1 660+2 017-357
14+1 660+2 119-459
15+1 660+2 224-564
16+1 660+2 331-671
17+1 660+2 441-781
18+1 660+2 554-894
19+1 660+2 670-1 010
20+1 660+2 789-1 129
21+1 660+2 911-1 251
22+1 660+3 036-1 376
23+1 660+3 164-1 504
24+1 660+3 295-1 635
25+1 660+3 430-1 770
Total+41 500+34 165+7 335
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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