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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface76.28
Coût Total141 700
Loyer Annuel9 705
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 76.28 m²
Prix au m² : 1 442,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Chauffage au gaz

TERRASSE - ORIENTATION SUD - 2 CHAMBRES

Votre agence Laforêt Brest vous propose cet agréable appartement T3 de 76,28 m², situé au 2ème étage d'une copropriété entretenue avec ascenseur, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports.

Dès l'entrée, vous découvrirez un appartement lumineux et parfaitement entretenu.

Le salon-séjour offre un bel espace de vie convivial et bénéficie d'une agréable luminosité. La cuisine aménagée et équipée dispose d'un espace loggia particulièrement pratique au quotidien.

L'espace nuit se compose de deux chambres confortables avec rangements, d'une salle d'eau rénovée ainsi que d'un WC indépendant.

Vous apprécierez également ses nombreux placards, ses menuiseries PVC double vitrage, son chauffage individuel au gaz, sa cave privative ainsi que son excellent état général.

Habitable sans travaux, cet appartement fonctionnel et lumineux conviendra aussi bien à une résidence principale qu'à un investissement locatif.

Commerces, écoles et transports à proximité immédiate.

Référence : 6341MF

Un projet d'achat ? Nous sommes à votre écoute. TEL : 02 30 63 02 30

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.400423, -4.510952
Total : 141 700
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 22 900
Valeur du bien : 132 900
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.28
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9705€/an
Fourchette totale : 640€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7682€ - 12260€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,98 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 173
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-6 173 (-5.3%)
Marge achat-revente :-25 527€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 752,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 799,65
Coût de l'assurance :12 398,75
Taxe foncière : 970,47€/an
Soit par mois : 80,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,25€/mois
Soit par an : 1 119,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 808,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 927,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 76.28 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 900(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Cuisine:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 705 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 700 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 119 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 425
Revenus locatifs : +9 705
Charges déductibles : -30 425
Résultat foncier Année 1 : -20 720(Déficit de 20 720 €)
Imputable sur revenu global : 20 720
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 525 €/an
Revenus locatifs : +9 705
Charges déductibles : -7 525
Résultat foncier Années 2+ : 2 180 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 70530 4304 944-20 72520 725 €--
29 8997 4014 8152 498---
310 0977 2674 6822 830---
410 2997 1294 5433 170---
510 5056 9854 4003 520---
610 7156 8374 2513 878---
710 9296 6834 0974 246---
811 1486 5233 9384 624---
911 3716 3583 7735 012---
1011 5986 1873 6025 411---
1111 8306 0103 4255 820---
1212 0675 8273 2416 240---
1312 3085 6363 0516 671---
1412 5545 4402 8547 115---
1512 8055 2362 6507 570---
1613 0615 0242 4398 037---
1713 3224 8052 2208 517---
1813 5894 5791 9939 010---
1913 8614 3441 7589 517---
2014 1384 1001 51510 038---
2114 4213 8481 26310 572---
2214 7093 5871 00211 122---
2315 0033 31773111 686---
2415 3033 03745112 267---
2515 6092 74616112 863---
TOTAL310 844159 33571 800151 50920 725Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 217
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 509
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 038-6 217+8 255
2+2 038+749+1 289
3+2 038+849+1 189
4+2 038+951+1 087
5+2 038+1 056+982
6+2 038+1 163+875
7+2 038+1 274+764
8+2 038+1 387+651
9+2 038+1 504+534
10+2 038+1 623+415
11+2 038+1 746+292
12+2 038+1 872+166
13+2 038+2 001+37
14+2 038+2 134-96
15+2 038+2 271-233
16+2 038+2 411-373
17+2 038+2 555-517
18+2 038+2 703-665
19+2 038+2 855-817
20+2 038+3 011-973
21+2 038+3 172-1 134
22+2 038+3 337-1 299
23+2 038+3 506-1 468
24+2 038+3 680-1 642
25+2 038+3 859-1 821
Total+50 950+45 453+5 497
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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