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Maison à Lassouts

Bien expiré
VilleLassouts (12)
Surface70m²
Coût Total108 700€
Loyer Annuel5 706€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 785,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 3 pièces, 35 m² de terrain

Dans le bourg de Lassouts à  20 minutes de Bozouls et d'ESPALION, maison de village avec cour attenante. Le bien ouvre sur deux niveaux. En rez-de-rue, un garage, une chaufferie et une chambre en mauvais état. Au niveau principal, le bien ouvre sur un dégagement, une pièce à  vivre avec cuisine ouverte, une chambre et une salle d'eau. Le bien est actuellement chauffé par une chaudière fioul. Bon état de gros oeuvre, travaux intérieurs à  prévoir. Situation calme et bonne exposition.

Ville : Lassouts
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12500
Coordonnées : 44.485650, 2.863680
Total : 108 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 49 300€
Valeur du bien : 104 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5706€/an
Fourchette totale : 357€ - 634€/mois
Fourchette annuelle : 4282€ - 7605€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 562,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 386,14€
Coût de l'assurance :9 783,00€
Taxe foncière : 570,62€/an
Soit par mois : 47,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 475,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 70 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète
Raison: Nécessaire pour garantir l'approvisionnement en eau et l'évacuation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (pose comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2500€ = 2500€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 706 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 760 €
Revenus locatifs : +5 706 €
Charges déductibles : -53 760 €
Résultat foncier Année 1 : -48 053 €(Déficit de 48 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 460 €/an
Revenus locatifs : +5 706 €
Charges déductibles : -4 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26653.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 706 €53 763 €3 501 €-48 057 €21 400 €26 657 €26 657 €
25 820 €4 368 €3 406 €1 452 €--25 205 €
35 937 €4 270 €3 309 €1 666 €--23 538 €
46 056 €4 169 €3 207 €1 886 €--21 652 €
56 177 €4 065 €3 103 €2 112 €--19 541 €
66 300 €3 957 €2 995 €2 343 €--17 198 €
76 426 €3 846 €2 884 €2 581 €--14 617 €
86 555 €3 730 €2 768 €2 824 €--11 793 €
96 686 €3 611 €2 650 €3 074 €--8 719 €
106 819 €3 489 €2 527 €3 331 €--5 388 €
116 956 €3 362 €2 400 €3 594 €--1 793 €
127 095 €3 230 €2 268 €3 865 €---
137 237 €3 095 €2 133 €4 142 €---
147 382 €2 955 €1 993 €4 427 €---
157 529 €2 810 €1 848 €4 719 €---
167 680 €2 661 €1 699 €5 019 €---
177 833 €2 507 €1 545 €5 327 €---
187 990 €2 347 €1 385 €5 643 €---
198 150 €2 182 €1 220 €5 968 €---
208 313 €2 012 €1 050 €6 301 €---
218 479 €1 836 €874 €6 643 €---
228 649 €1 655 €693 €6 994 €---
238 822 €1 467 €505 €7 355 €---
248 998 €1 273 €311 €7 725 €---
259 178 €1 073 €111 €8 105 €---
TOTAL182 772 €123 735 €50 386 €59 038 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 038 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 198 €-6 420 €+7 618 €
2+1 198 €0 €+1 198 €
3+1 198 €0 €+1 198 €
4+1 198 €0 €+1 198 €
5+1 198 €0 €+1 198 €
6+1 198 €0 €+1 198 €
7+1 198 €0 €+1 198 €
8+1 198 €0 €+1 198 €
9+1 198 €0 €+1 198 €
10+1 198 €0 €+1 198 €
11+1 198 €0 €+1 198 €
12+1 198 €+1 159 €+39 €
13+1 198 €+1 243 €-45 €
14+1 198 €+1 328 €-130 €
15+1 198 €+1 416 €-218 €
16+1 198 €+1 506 €-308 €
17+1 198 €+1 598 €-400 €
18+1 198 €+1 693 €-495 €
19+1 198 €+1 790 €-592 €
20+1 198 €+1 890 €-692 €
21+1 198 €+1 993 €-795 €
22+1 198 €+2 098 €-900 €
23+1 198 €+2 206 €-1 008 €
24+1 198 €+2 317 €-1 119 €
25+1 198 €+2 432 €-1 234 €
Total+29 950 €+18 249 €+11 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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