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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface120m²
Coût Total217 152€
Loyer Annuel14 559€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 515,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

LAFONTAINE IMMOBILIER vous propose dans le quartier de La Bussatte, au 2e étage d'un immeuble en pierre, cet agréable appartement T4 de 120 m² habitables en duplex, traversant, lumineux et hyper central, comprenant : entrée, grand salon ouvert sur une cuisine meublée et équipée, cellier/buanderie. A l'étage, palier, 3 chambres, une salle de bains/WC.

Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 1 324 euros. Pas de procédure en cours. Honoraires : 7 % TTC à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 170 000 euros Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

VOUVET Hélène - (réf. 1600413730) Toutes nos annonces de maison et appartement en vente ou location et gestion sur Cognac, Jarnac, Angoulême sur Lafontaine immobilier, le spécialiste de l'immobilier en Charente, à vos côtés depuis plus de 60 ans. Surface CARREZ : 120.17 m²

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.649136, 0.139077
Total : 217 152€
Prix d'acquisition : 181 900€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 202 600€
Frais de notaire : 14 552€
Coût estimé : 14 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1213€/mois
Loyer annuel estimé : 14559€/an
Fourchette totale : 963€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 11558€ - 18340€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 524,39 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 927 €
Prix d'achat :181 900 €
Décote à l'achat :-1 027€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-34 225€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 087,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 150,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 982,23€
Coût de l'assurance :19 000,80€
Taxe foncière : 1 455,95€/an
Soit par mois : 121,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,33€/mois
Soit par an : 1 324,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 213,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 382,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 120€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 213 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 559 €/an
Calcul : 1 213 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 152 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 456 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 324 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 745 €
Revenus locatifs : +14 559 €
Charges déductibles : -31 745 €
Résultat foncier Année 1 : -17 186 €(Déficit de 17 186 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 486 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 045 €/an
Revenus locatifs : +14 559 €
Charges déductibles : -11 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6485.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235 €(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 559 €31 752 €7 512 €-17 193 €10 700 €6 493 €6 493 €
214 851 €10 855 €7 315 €3 995 €--2 497 €
315 148 €10 651 €7 112 €4 496 €---
415 451 €10 440 €6 900 €5 010 €---
515 760 €10 222 €6 682 €5 538 €---
616 075 €9 996 €6 456 €6 079 €---
716 396 €9 761 €6 221 €6 635 €---
816 724 €9 518 €5 978 €7 206 €---
917 059 €9 267 €5 727 €7 792 €---
1017 400 €9 007 €5 467 €8 393 €---
1117 748 €8 737 €5 197 €9 011 €---
1218 103 €8 458 €4 918 €9 645 €---
1318 465 €8 169 €4 629 €10 296 €---
1418 834 €7 870 €4 330 €10 964 €---
1519 211 €7 560 €4 020 €11 651 €---
1619 595 €7 239 €3 699 €12 356 €---
1719 987 €6 906 €3 366 €13 081 €---
1820 387 €6 562 €3 022 €13 825 €---
1920 794 €6 206 €2 666 €14 589 €---
2021 210 €5 836 €2 296 €15 374 €---
2121 635 €5 454 €1 914 €16 181 €---
2222 067 €5 058 €1 518 €17 009 €---
2322 509 €4 648 €1 108 €17 860 €---
2422 959 €4 224 €684 €18 735 €---
2523 418 €3 784 €244 €19 634 €---
TOTAL466 344 €218 182 €108 982 €248 162 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 057 €-3 210 €+6 267 €
2+3 057 €0 €+3 057 €
3+3 057 €+600 €+2 457 €
4+3 057 €+1 503 €+1 554 €
5+3 057 €+1 661 €+1 396 €
6+3 057 €+1 824 €+1 233 €
7+3 057 €+1 991 €+1 066 €
8+3 057 €+2 162 €+895 €
9+3 057 €+2 337 €+720 €
10+3 057 €+2 518 €+539 €
11+3 057 €+2 703 €+354 €
12+3 057 €+2 893 €+164 €
13+3 057 €+3 089 €-32 €
14+3 057 €+3 289 €-232 €
15+3 057 €+3 495 €-438 €
16+3 057 €+3 707 €-650 €
17+3 057 €+3 924 €-867 €
18+3 057 €+4 147 €-1 090 €
19+3 057 €+4 377 €-1 320 €
20+3 057 €+4 612 €-1 555 €
21+3 057 €+4 854 €-1 797 €
22+3 057 €+5 103 €-2 046 €
23+3 057 €+5 358 €-2 301 €
24+3 057 €+5 621 €-2 564 €
25+3 057 €+5 890 €-2 833 €
Total+76 425 €+74 449 €+1 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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