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Appartement T2 mansardé – Vesoul (Secteur Jean Jaurès)

VilleVesoul (70)
Surface40m²
Coût Total76 740€
Loyer Annuel5 662€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 475 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement lumineux d'une surface de 40 m² (loi Carrez), est situé au 2ème étage, dans une petite copropriété de 4 lots.

Il se compose de :

  • Une pièce de vie chaleureuse et très claire (grand Velux).
  • Un espace cuisine semi-ouvert avec un plan de travail / comptoir type bar.
  • Une chambre séparée.
  • Une salle de bain comprenant baignoire, WC et lavabo.

Les plus de l'appartement :

  • Quartier calme et agréable, proche des commerces (secteur Jean Jaurès).
  • Chauffage individuel électrique.
  • Cave.

Informations financières et techniques :

  • Prix de vente : 59 000 €
  • Charges de copropriété : 520 € / an
  • Taxe foncière : 510 €
  • Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : D / GES : B

Agences s'abstenir s'il vous plaît. N'hésitez pas à me contacter par message via la messagerie Leboncoin pour plus de renseignements ou pour organiser une visite.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.614400, 6.155580
Total : 76 740€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 13 020€
Valeur du bien : 72 020€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5662€/an
Fourchette totale : 380€ - 585€/mois
Fourchette annuelle : 4564€ - 7024€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,5 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 500 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+11 500€ (+24.2%)
Marge achat-revente :-29 240€ (-61.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 407,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 760,65€
Coût de l'assurance :6 714,75€
Taxe foncière : 510,00€/an
Soit par mois : 42,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 43,33€/mois
Soit par an : 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 471,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 493,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres de toit par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre de toit
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 020 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:700€
    Fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:240€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:480€
    Peinture salon: 16 m² × 30€/m² = 480€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 662 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 510 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 986 €
Revenus locatifs : +5 662 €
Charges déductibles : -16 986 €
Résultat foncier Année 1 : -11 324 €(Déficit de 11 324 €)
Imputable sur revenu global : 11 324 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 966 €/an
Revenus locatifs : +5 662 €
Charges déductibles : -3 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 696 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 662 €16 989 €2 670 €-11 327 €11 327 €--
25 775 €3 899 €2 600 €1 876 €---
35 891 €3 827 €2 528 €2 064 €---
46 008 €3 752 €2 453 €2 257 €---
56 129 €3 674 €2 376 €2 454 €---
66 251 €3 594 €2 295 €2 657 €---
76 376 €3 511 €2 212 €2 865 €---
86 504 €3 425 €2 126 €3 079 €---
96 634 €3 335 €2 037 €3 298 €---
106 766 €3 243 €1 944 €3 523 €---
116 902 €3 147 €1 849 €3 755 €---
127 040 €3 048 €1 750 €3 992 €---
137 181 €2 945 €1 647 €4 235 €---
147 324 €2 839 €1 540 €4 485 €---
157 471 €2 729 €1 430 €4 742 €---
167 620 €2 615 €1 316 €5 005 €---
177 773 €2 497 €1 198 €5 276 €---
187 928 €2 374 €1 076 €5 554 €---
198 087 €2 247 €949 €5 839 €---
208 248 €2 116 €817 €6 132 €---
218 413 €1 980 €681 €6 433 €---
228 581 €1 839 €541 €6 742 €---
238 753 €1 693 €395 €7 060 €---
248 928 €1 542 €243 €7 386 €---
259 107 €1 385 €87 €7 721 €---
TOTAL181 351 €84 245 €38 761 €97 106 €11 327 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 398 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 189 €-3 398 €+4 587 €
2+1 189 €+563 €+626 €
3+1 189 €+619 €+570 €
4+1 189 €+677 €+512 €
5+1 189 €+736 €+453 €
6+1 189 €+797 €+392 €
7+1 189 €+860 €+329 €
8+1 189 €+924 €+265 €
9+1 189 €+990 €+199 €
10+1 189 €+1 057 €+132 €
11+1 189 €+1 126 €+63 €
12+1 189 €+1 198 €-9 €
13+1 189 €+1 271 €-82 €
14+1 189 €+1 346 €-157 €
15+1 189 €+1 423 €-234 €
16+1 189 €+1 502 €-313 €
17+1 189 €+1 583 €-394 €
18+1 189 €+1 666 €-477 €
19+1 189 €+1 752 €-563 €
20+1 189 €+1 840 €-651 €
21+1 189 €+1 930 €-741 €
22+1 189 €+2 023 €-834 €
23+1 189 €+2 118 €-929 €
24+1 189 €+2 216 €-1 027 €
25+1 189 €+2 316 €-1 127 €
Total+29 725 €+29 132 €+593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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