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Appartement 4 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface62m²
Coût Total175 204€
Loyer Annuel10 802€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 300 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 2 117,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 de 61.55 m² au R-2 avec cave et balcon, bat D logement 14 de la résidence Bel Air 1 47 boulevard Emile Zola- DPE C GES B - Montant moyen de charges courantes : 280€/trim. Estimation Taxe Foncière : 900€/an- Estimation de dépenses énergétiques annuelles : entre 920 et 1280€- Prix de référence : 131 300 € « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Visite sur rendez-vous. Conformément à l'article L443-11 art III du CCH, la priorité est donnée pendant 1 mois à compter de la date de parution : à toute personne physique sous plafonds de ressources de l'accession sociale LI Accession parmi lesquelles sont prioritaires les locataires des bailleurs sociaux disposant d'un patrimoine dans le département et les gardiens d'immeubles HLM. Renseignements et visite : Anne GRIGY [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]. Seules les offres d'achat après visite et avec simulation bancaire sont prises en compte. Les offres d'achat doivent être envoyées à 3F SUD par email : [Coordonnées masquées] Référence annonce : P004L-D014 Consommation énergétique : 160 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 6 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.654465, 6.900322
Total : 175 204€
Prix d'acquisition : 131 300€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 164 700€
Frais de notaire : 10 504€
Coût estimé : 10 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10802€/an
Fourchette totale : 690€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 8286€ - 14082€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 559,19€
Coût de l'assurance :15 330,35€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 93,33€/mois
Soit par an : 1 119,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 900,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage pour assurer son efficacité.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 62 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 802 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 204 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 120 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 880 €
Revenus locatifs : +10 802 €
Charges déductibles : -41 880 €
Résultat foncier Année 1 : -31 078 €(Déficit de 31 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 480 €/an
Revenus locatifs : +10 802 €
Charges déductibles : -8 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9677.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 345 €(65% de 131 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 103 €/an
Calcul : 85 345 € × 3,636% = 3 103 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 802 €41 885 €5 852 €-31 083 €21 400 €9 683 €9 683 €
211 018 €8 329 €5 696 €2 689 €--6 995 €
311 238 €8 168 €5 535 €3 070 €--3 925 €
411 463 €8 002 €5 368 €3 461 €--463 €
511 692 €7 829 €5 196 €3 863 €---
611 926 €7 651 €5 018 €4 275 €---
712 165 €7 466 €4 833 €4 698 €---
812 408 €7 276 €4 642 €5 132 €---
912 656 €7 078 €4 445 €5 578 €---
1012 909 €6 874 €4 241 €6 035 €---
1113 167 €6 663 €4 030 €6 504 €---
1213 431 €6 445 €3 812 €6 986 €---
1313 699 €6 219 €3 586 €7 480 €---
1413 973 €5 985 €3 352 €7 988 €---
1514 253 €5 744 €3 111 €8 509 €---
1614 538 €5 494 €2 861 €9 044 €---
1714 829 €5 235 €2 602 €9 593 €---
1815 125 €4 968 €2 335 €10 157 €---
1915 428 €4 691 €2 058 €10 736 €---
2015 736 €4 405 €1 772 €11 331 €---
2116 051 €4 109 €1 476 €11 942 €---
2216 372 €3 803 €1 170 €12 569 €---
2316 699 €3 487 €854 €13 213 €---
2417 033 €3 160 €526 €13 874 €---
2517 374 €2 821 €188 €14 553 €---
TOTAL345 987 €183 789 €84 559 €162 199 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 199 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268 €-6 420 €+8 688 €
2+2 268 €0 €+2 268 €
3+2 268 €0 €+2 268 €
4+2 268 €0 €+2 268 €
5+2 268 €+1 020 €+1 248 €
6+2 268 €+1 283 €+985 €
7+2 268 €+1 409 €+859 €
8+2 268 €+1 540 €+728 €
9+2 268 €+1 673 €+595 €
10+2 268 €+1 811 €+457 €
11+2 268 €+1 951 €+317 €
12+2 268 €+2 096 €+172 €
13+2 268 €+2 244 €+24 €
14+2 268 €+2 396 €-128 €
15+2 268 €+2 553 €-285 €
16+2 268 €+2 713 €-445 €
17+2 268 €+2 878 €-610 €
18+2 268 €+3 047 €-779 €
19+2 268 €+3 221 €-953 €
20+2 268 €+3 399 €-1 131 €
21+2 268 €+3 582 €-1 314 €
22+2 268 €+3 771 €-1 503 €
23+2 268 €+3 964 €-1 696 €
24+2 268 €+4 162 €-1 894 €
25+2 268 €+4 366 €-2 098 €
Total+56 700 €+48 660 €+8 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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