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Entre maison & appartement - 196 m2 - Jardin & piscine

VilleAlbens, Biolle, Cessens, Mognard, Saint-germain-la-chambotte, Saint-girod, Saint-ours, Épersy (73)
Surface196m²
Coût Total422 400€
Loyer Annuel34 145€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+368€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 390 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 1 989,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune d'Entrelacs, spacieux appartement entièrement rénové situé dans une petite copropriété (3 copropriétaires). Vous apprécierez la vue sur les montagnes, son jardin arboré, sa piscine et sa cuisine d'été pour de bons moments en famille ou entre amis aux beaux jours. Pendant l'hiver, vous pourrez cocooner à la chaleur du poêle à bois dans un salon cathédrale de plus de 60 m2.

Parfaitement située entre Aix-les Bains et Annecy, Entrelacs offre toutes les commodités: écoles, collège, gares, commerces, activités sportives...

Plus de photos disponibles sur demande.

Agences s'abstenir.

Ville : Albens, Biolle, Cessens, Mognard, Saint-germain-la-chambotte, Saint-girod, Saint-ours, Épersy
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73410
Coordonnées : 45.776080, 5.943790
Total : 422 400€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 1 200€
Valeur du bien : 391 200€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 17.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2845€/mois
Loyer annuel estimé : 34145€/an
Fourchette totale : 2329€ - 3477€/mois
Fourchette annuelle : 27942€ - 41726€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 385,1 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :663 480 €
Prix d'achat :390 000 €
Décote à l'achat :-273 480€ (-41.2%)
Marge achat-revente :241 080€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :422 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 069,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :123,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 192,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :198 479,30€
Coût de l'assurance :36 960,00€
Taxe foncière : 3 414,53€/an
Soit par mois : 284,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 845,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 477,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :368,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et nettoyage des équipements de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 - Salle de bain moderne, pas de travaux majeurs nécessaires
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du sol dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Pas de travaux majeurs nécessaires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Vérification
Vérification du système d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: Pas de photo, état présumé bon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 200 €(6 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 145 €/an
Calcul : 2 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 422 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 478 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 415 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 852 €
Revenus locatifs : +34 145 €
Charges déductibles : -19 852 €
Résultat foncier Année 1 : 14 293 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 652 €/an
Revenus locatifs : +34 145 €
Charges déductibles : -18 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 493 €/an
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 145 €19 866 €13 773 €14 280 €---
234 828 €18 295 €13 402 €16 533 €---
335 525 €17 912 €13 019 €17 613 €---
436 235 €17 516 €12 623 €18 719 €---
536 960 €17 107 €12 214 €19 853 €---
637 699 €16 684 €11 791 €21 015 €---
738 453 €16 247 €11 354 €22 206 €---
839 222 €15 796 €10 903 €23 427 €---
940 007 €15 329 €10 436 €24 678 €---
1040 807 €14 846 €9 953 €25 960 €---
1141 623 €14 348 €9 455 €27 275 €---
1242 455 €13 832 €8 940 €28 623 €---
1343 305 €13 300 €8 407 €30 005 €---
1444 171 €12 750 €7 857 €31 421 €---
1545 054 €12 181 €7 288 €32 873 €---
1645 955 €11 593 €6 700 €34 362 €---
1746 874 €10 985 €6 092 €35 889 €---
1847 812 €10 357 €5 464 €37 454 €---
1948 768 €9 708 €4 815 €39 060 €---
2049 743 €9 037 €4 145 €40 706 €---
2150 738 €8 344 €3 451 €42 394 €---
2251 753 €7 628 €2 735 €44 125 €---
2352 788 €6 887 €1 994 €45 901 €---
2453 844 €6 122 €1 229 €47 722 €---
2554 921 €5 331 €438 €49 589 €---
TOTAL1 093 685 €322 003 €198 479 €771 682 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 771 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 171 €+4 284 €+2 887 €
2+7 171 €+4 960 €+2 211 €
3+7 171 €+5 284 €+1 887 €
4+7 171 €+5 616 €+1 555 €
5+7 171 €+5 956 €+1 215 €
6+7 171 €+6 304 €+867 €
7+7 171 €+6 662 €+509 €
8+7 171 €+7 028 €+143 €
9+7 171 €+7 403 €-232 €
10+7 171 €+7 788 €-617 €
11+7 171 €+8 183 €-1 012 €
12+7 171 €+8 587 €-1 416 €
13+7 171 €+9 001 €-1 830 €
14+7 171 €+9 426 €-2 255 €
15+7 171 €+9 862 €-2 691 €
16+7 171 €+10 309 €-3 138 €
17+7 171 €+10 767 €-3 596 €
18+7 171 €+11 236 €-4 065 €
19+7 171 €+11 718 €-4 547 €
20+7 171 €+12 212 €-5 041 €
21+7 171 €+12 718 €-5 547 €
22+7 171 €+13 238 €-6 067 €
23+7 171 €+13 770 €-6 599 €
24+7 171 €+14 316 €-7 145 €
25+7 171 €+14 877 €-7 706 €
Total+179 275 €+231 505 €+-52 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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