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Appartement - 5 pièce(s) - 162 m²

VillePamiers (09)
Surface162m²
Coût Total211 160€
Loyer Annuel16 344€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 500 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 861,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT AVEC JARDIN

Rare et exceptionnel!Laissez vous séduire par ce superbe appartement en duplex de plus de 160 m² offrant le confort et le volume d'une maison.Vous découvrirez une vaste pièce de vie, quatre chambres et deux salles d'eau.A l'extérieur un beau jardin privatif pour profiter du soleil.une opportunité à saisir!Contactez-moi pour plus d'infos.AGENCE PYRENEES IMMOBILIER

  • Alexia SOUM
  • Agent commercial
  • RSAC N° 917 642 696

Plus d'informations sur www.pyrenees-immobilier.com (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 18777

Plus d'information :

  • Calme

Précision localisation : centre ville, école, commerces, bus

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.116304, 1.613527
Total : 211 160€
Prix d'acquisition : 139 500€
Travaux : 60 500€
Valeur du bien : 200 000€
Frais de notaire : 11 160€
Coût estimé : 11 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1362€/mois
Loyer annuel estimé : 16344€/an
Fourchette totale : 1094€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 13132€ - 20342€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 397,68 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 423 €
Prix d'achat :139 500 €
Décote à l'achat :-86 923€ (-38.4%)
Marge achat-revente :15 263€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 046,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :79,19€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 126,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 925,55€
Coût de l'assurance :23 755,50€
Taxe foncière : 1 634,44€/an
Soit par mois : 136,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 362,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et rafraîchissement des murs
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et rafraîchissement des murs
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 500 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 800€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant installation), Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant installation), Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant installation), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 344 €/an
Calcul : 1 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 160 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 194 €
Revenus locatifs : +16 344 €
Charges déductibles : -70 194 €
Résultat foncier Année 1 : -53 849 €(Déficit de 53 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 694 €/an
Revenus locatifs : +16 344 €
Charges déductibles : -9 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32449.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 675 €(65% de 139 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 297 €/an
Calcul : 90 675 € × 3,636% = 3 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 344 €70 201 €7 116 €-53 856 €21 400 €32 456 €32 456 €
216 671 €9 512 €6 927 €7 159 €--25 297 €
317 005 €9 317 €6 732 €7 688 €--17 609 €
417 345 €9 115 €6 530 €8 230 €--9 379 €
517 692 €8 906 €6 321 €8 786 €--593 €
618 046 €8 689 €6 105 €9 356 €---
718 406 €8 466 €5 881 €9 941 €---
818 775 €8 234 €5 650 €10 540 €---
919 150 €7 995 €5 410 €11 155 €---
1019 533 €7 747 €5 162 €11 786 €---
1119 924 €7 491 €4 906 €12 433 €---
1220 322 €7 225 €4 641 €13 097 €---
1320 729 €6 951 €4 366 €13 778 €---
1421 143 €6 667 €4 082 €14 476 €---
1521 566 €6 373 €3 789 €15 193 €---
1621 997 €6 069 €3 485 €15 928 €---
1722 437 €5 755 €3 170 €16 682 €---
1822 886 €5 430 €2 845 €17 457 €---
1923 344 €5 093 €2 508 €18 251 €---
2023 811 €4 745 €2 160 €19 066 €---
2124 287 €4 384 €1 800 €19 903 €---
2224 773 €4 011 €1 427 €20 761 €---
2325 268 €3 626 €1 041 €21 642 €---
2425 773 €3 227 €642 €22 547 €---
2526 289 €2 814 €229 €23 475 €---
TOTAL523 516 €228 042 €102 926 €295 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 432 €-6 420 €+9 852 €
2+3 432 €0 €+3 432 €
3+3 432 €0 €+3 432 €
4+3 432 €0 €+3 432 €
5+3 432 €0 €+3 432 €
6+3 432 €+2 629 €+803 €
7+3 432 €+2 982 €+450 €
8+3 432 €+3 162 €+270 €
9+3 432 €+3 347 €+85 €
10+3 432 €+3 536 €-104 €
11+3 432 €+3 730 €-298 €
12+3 432 €+3 929 €-497 €
13+3 432 €+4 133 €-701 €
14+3 432 €+4 343 €-911 €
15+3 432 €+4 558 €-1 126 €
16+3 432 €+4 778 €-1 346 €
17+3 432 €+5 005 €-1 573 €
18+3 432 €+5 237 €-1 805 €
19+3 432 €+5 475 €-2 043 €
20+3 432 €+5 720 €-2 288 €
21+3 432 €+5 971 €-2 539 €
22+3 432 €+6 228 €-2 796 €
23+3 432 €+6 493 €-3 061 €
24+3 432 €+6 764 €-3 332 €
25+3 432 €+7 043 €-3 611 €
Total+85 800 €+88 642 €+-2 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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