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Appartement à vendre

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface139m²
Coût Total241 340€
Loyer Annuel15 842€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 244,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Cheminée, 3 chambres, Terrasse, Non meublé

À vendre : appartement de caractère de 139 m² situé secteur de la Gare de Brive-la-Gaillarde.

Construit en 1900, cet appartement offre de beaux volumes avec 3 chambres et 2 salons. Profitez d'un jardin privatif, d'une terrasse et d'un sous-sol. Bien que l'état soit à rénover, son charme ancien et son emplacement de choix à proximité immédiate des commerces, à 5 minutes de la Collégiale, en font une opportunité rare.

Prix : 199 000 EUR. Contactez-nous pour une visite. Référence agence : 193472

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.152667, 1.527384
Total : 241 340€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 227 500€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15842€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 12340€ - 20337€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 931,15 €/m²
Basé sur :272 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 429 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-95 429€ (-35.6%)
Marge achat-revente :27 089€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 178,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 249,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 252,10€
Coût de l'assurance :21 117,25€
Taxe foncière : 1 584,19€/an
Soit par mois : 132,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 320,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 381,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et électroménager ancien
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 salons
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture abîmée et fissures visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 133€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salons: 38 m² × 80€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 842 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 718 €
Revenus locatifs : +15 842 €
Charges déductibles : -64 718 €
Résultat foncier Année 1 : -48 877 €(Déficit de 48 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 218 €/an
Revenus locatifs : +15 842 €
Charges déductibles : -10 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27476.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 842 €64 726 €7 797 €-48 884 €21 400 €27 484 €27 484 €
216 159 €10 015 €7 587 €6 143 €--21 341 €
316 482 €9 798 €7 369 €6 684 €--14 657 €
416 812 €9 573 €7 144 €7 239 €--7 418 €
517 148 €9 341 €6 912 €7 807 €---
617 491 €9 101 €6 672 €8 390 €---
717 841 €8 852 €6 424 €8 988 €---
818 197 €8 596 €6 167 €9 601 €---
918 561 €8 331 €5 903 €10 230 €---
1018 933 €8 058 €5 629 €10 875 €---
1119 311 €7 775 €5 346 €11 536 €---
1219 697 €7 483 €5 054 €12 214 €---
1320 091 €7 182 €4 753 €12 910 €---
1420 493 €6 870 €4 441 €13 623 €---
1520 903 €6 548 €4 119 €14 355 €---
1621 321 €6 215 €3 786 €15 106 €---
1721 748 €5 871 €3 442 €15 876 €---
1822 183 €5 516 €3 087 €16 667 €---
1922 626 €5 149 €2 720 €17 477 €---
2023 079 €4 770 €2 341 €18 309 €---
2123 540 €4 378 €1 949 €19 162 €---
2224 011 €3 973 €1 544 €20 038 €---
2324 491 €3 555 €1 126 €20 936 €---
2424 981 €3 123 €694 €21 858 €---
2525 481 €2 676 €247 €22 804 €---
TOTAL507 422 €227 474 €112 252 €279 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 327 €-6 420 €+9 747 €
2+3 327 €0 €+3 327 €
3+3 327 €0 €+3 327 €
4+3 327 €0 €+3 327 €
5+3 327 €+117 €+3 210 €
6+3 327 €+2 517 €+810 €
7+3 327 €+2 696 €+631 €
8+3 327 €+2 880 €+447 €
9+3 327 €+3 069 €+258 €
10+3 327 €+3 262 €+65 €
11+3 327 €+3 461 €-134 €
12+3 327 €+3 664 €-337 €
13+3 327 €+3 873 €-546 €
14+3 327 €+4 087 €-760 €
15+3 327 €+4 307 €-980 €
16+3 327 €+4 532 €-1 205 €
17+3 327 €+4 763 €-1 436 €
18+3 327 €+5 000 €-1 673 €
19+3 327 €+5 243 €-1 916 €
20+3 327 €+5 493 €-2 166 €
21+3 327 €+5 749 €-2 422 €
22+3 327 €+6 011 €-2 684 €
23+3 327 €+6 281 €-2 954 €
24+3 327 €+6 558 €-3 231 €
25+3 327 €+6 841 €-3 514 €
Total+83 175 €+83 984 €+-809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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