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Maison de ville

VilleThorée-les-Pins (72)
Surface90m²
Coût Total103 700€
Loyer Annuel8 054€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre maison de village située à Thorée-les-Pins à 10mn de La Flèche et du Lude. Surface 90 mètre carré. Cuisine, salon/salle à manger, une grande chambre et une salle d'eau avec wc au rez-de-chaussée; une grande arrière Cuisine avec point d'eau et une cave donnant sur une courette. 1er étage, 2 chambres et une petite pièce pour bureau oi dressing, et un grenier non aménagé. Prix: 50000e De particulier à particulier( pas de frais d'agence ni de frais de négociations)

Ville : Thorée-les-Pins
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72800
Coordonnées : 47.687430, 0.042840
Total : 103 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 99 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.93€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8054€/an
Fourchette totale : 534€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6404€ - 10129€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 459,13 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 322 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-81 322€ (-61.9%)
Marge achat-revente :27 622€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 727,04€
Coût de l'assurance :9 073,75€
Taxe foncière : 805,39€/an
Soit par mois : 67,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 671,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres avec traces d'humidité, nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du plafond par une nouvelle peinture
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thorée-les-Pins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 054 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 246 €
Revenus locatifs : +8 054 €
Charges déductibles : -54 246 €
Résultat foncier Année 1 : -46 192 €(Déficit de 46 192 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 792 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 546 €/an
Revenus locatifs : +8 054 €
Charges déductibles : -4 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24792.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 054 €54 250 €3 381 €-46 196 €21 400 €24 796 €24 796 €
28 215 €4 459 €3 290 €3 756 €--21 039 €
38 379 €4 365 €3 196 €4 015 €--17 025 €
48 547 €4 267 €3 099 €4 279 €--12 745 €
58 718 €4 167 €2 999 €4 551 €--8 194 €
68 892 €4 063 €2 895 €4 829 €--3 365 €
79 070 €3 956 €2 788 €5 114 €---
89 251 €3 845 €2 677 €5 406 €---
99 436 €3 730 €2 562 €5 706 €---
109 625 €3 612 €2 444 €6 013 €---
119 818 €3 490 €2 321 €6 328 €---
1210 014 €3 363 €2 195 €6 651 €---
1310 214 €3 232 €2 064 €6 982 €---
1410 419 €3 097 €1 929 €7 321 €---
1510 627 €2 957 €1 789 €7 669 €---
1610 840 €2 813 €1 645 €8 026 €---
1711 056 €2 664 €1 496 €8 392 €---
1811 277 €2 510 €1 341 €8 768 €---
1911 503 €2 350 €1 182 €9 152 €---
2011 733 €2 186 €1 017 €9 547 €---
2111 968 €2 016 €847 €9 952 €---
2212 207 €1 840 €671 €10 367 €---
2312 451 €1 658 €490 €10 793 €---
2412 700 €1 470 €302 €11 230 €---
2512 954 €1 276 €108 €11 678 €---
TOTAL257 969 €127 636 €48 727 €130 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 691 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 691 €-6 420 €+8 111 €
2+1 691 €0 €+1 691 €
3+1 691 €0 €+1 691 €
4+1 691 €0 €+1 691 €
5+1 691 €0 €+1 691 €
6+1 691 €0 €+1 691 €
7+1 691 €+525 €+1 166 €
8+1 691 €+1 622 €+69 €
9+1 691 €+1 712 €-21 €
10+1 691 €+1 804 €-113 €
11+1 691 €+1 898 €-207 €
12+1 691 €+1 995 €-304 €
13+1 691 €+2 095 €-404 €
14+1 691 €+2 196 €-505 €
15+1 691 €+2 301 €-610 €
16+1 691 €+2 408 €-717 €
17+1 691 €+2 518 €-827 €
18+1 691 €+2 630 €-939 €
19+1 691 €+2 746 €-1 055 €
20+1 691 €+2 864 €-1 173 €
21+1 691 €+2 986 €-1 295 €
22+1 691 €+3 110 €-1 419 €
23+1 691 €+3 238 €-1 547 €
24+1 691 €+3 369 €-1 678 €
25+1 691 €+3 503 €-1 812 €
Total+42 275 €+39 100 €+3 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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