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Maison à vendre

VilleChâteauroux (36)
Surface172m²
Coût Total177 254€
Loyer Annuel16 862€
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 550 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 602,03 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de cave

De nombreuses possibilités d'aménagement pour cette maison familiale située dans le centre de Châteauroux. L'ensemble est à rénover mais offre beaucoup de potentiel et dispose d'un jardin clos de 185m² à proximité immédiate. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.804767, 1.693920
Total : 177 254€
Prix d'acquisition : 103 550€
Travaux : 65 420€
Valeur du bien : 168 970€
Frais de notaire : 8 284€
Coût estimé : 8 284€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1405€/mois
Loyer annuel estimé : 16862€/an
Fourchette totale : 1142€ - 1729€/mois
Fourchette annuelle : 13707€ - 20744€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.73% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 458,33 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 833 €
Prix d'achat :103 550 €
Décote à l'achat :-147 283€ (-58.7%)
Marge achat-revente :73 579€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 254€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 915,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 444,41€
Coût de l'assurance :15 066,59€
Taxe foncière : 1 686,24€/an
Soit par mois : 140,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 405,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :348,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 420 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 320€
    Isolation des combles: 172 m² × 60€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la pompe)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût des fenêtres)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la cuisine)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la salle de bain)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût du parquet)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la peinture)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 070€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 862 €/an
Calcul : 1 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 254 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 686 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 430 €
Revenus locatifs : +16 862 €
Charges déductibles : -73 430 €
Résultat foncier Année 1 : -56 568 €(Déficit de 56 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 010 €/an
Revenus locatifs : +16 862 €
Charges déductibles : -8 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35167.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 308 €(65% de 103 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 448 €/an
Calcul : 67 308 € × 3,636% = 2 448 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 862 €73 436 €5 727 €-56 573 €21 400 €35 173 €35 173 €
217 200 €7 861 €5 572 €9 339 €--25 835 €
317 544 €7 701 €5 412 €9 843 €--15 992 €
417 895 €7 536 €5 247 €10 359 €--5 633 €
518 252 €7 365 €5 076 €10 887 €---
618 617 €7 189 €4 900 €11 429 €---
718 990 €7 007 €4 718 €11 983 €---
819 370 €6 819 €4 530 €12 551 €---
919 757 €6 624 €4 335 €13 133 €---
1020 152 €6 423 €4 134 €13 729 €---
1120 555 €6 216 €3 927 €14 340 €---
1220 966 €6 001 €3 712 €14 965 €---
1321 386 €5 780 €3 491 €15 606 €---
1421 813 €5 551 €3 262 €16 263 €---
1522 250 €5 314 €3 025 €16 936 €---
1622 695 €5 070 €2 781 €17 625 €---
1723 148 €4 817 €2 528 €18 331 €---
1823 611 €4 556 €2 267 €19 055 €---
1924 084 €4 287 €1 998 €19 797 €---
2024 565 €4 008 €1 719 €20 557 €---
2125 057 €3 720 €1 431 €21 336 €---
2225 558 €3 423 €1 134 €22 135 €---
2326 069 €3 116 €827 €22 953 €---
2426 590 €2 798 €510 €23 792 €---
2527 122 €2 471 €182 €24 652 €---
TOTAL540 108 €205 087 €82 444 €335 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 541 €-6 420 €+9 961 €
2+3 541 €0 €+3 541 €
3+3 541 €0 €+3 541 €
4+3 541 €0 €+3 541 €
5+3 541 €+1 576 €+1 965 €
6+3 541 €+3 429 €+112 €
7+3 541 €+3 595 €-54 €
8+3 541 €+3 765 €-224 €
9+3 541 €+3 940 €-399 €
10+3 541 €+4 119 €-578 €
11+3 541 €+4 302 €-761 €
12+3 541 €+4 490 €-949 €
13+3 541 €+4 682 €-1 141 €
14+3 541 €+4 879 €-1 338 €
15+3 541 €+5 081 €-1 540 €
16+3 541 €+5 287 €-1 746 €
17+3 541 €+5 499 €-1 958 €
18+3 541 €+5 717 €-2 176 €
19+3 541 €+5 939 €-2 398 €
20+3 541 €+6 167 €-2 626 €
21+3 541 €+6 401 €-2 860 €
22+3 541 €+6 640 €-3 099 €
23+3 541 €+6 886 €-3 345 €
24+3 541 €+7 138 €-3 597 €
25+3 541 €+7 395 €-3 854 €
Total+88 525 €+100 506 €+-11 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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