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Appartement 2 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleEspira-de-l'Agly (66)
Surface52m²
Coût Total87 420€
Loyer Annuel7 868€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 423,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 52 m²

EXCLUSIVITÉ À ESPIRA-DE-L'AGLY

À proximité immédiate des commerces, au sein d'une copropriété de 3 lots, venez découvrir cet appartement de type T2 de 52 m ². Situé au premier étage, cet appartement va bénéficier d'une rénovation et sera disponible en juin 2026.

DPE: D GES: B Réf mandat : 1521 ? Honoraires Charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Contact: Cédric FONVIEILLE [Coordonnées masquées] - Agence TRILLES IMMOBILIER ? 25 Avenue FOCH ? 66250 St Laurent de la Salanque- [Coordonnées masquées].

Surface : 52 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/01/2026

Consommation énergie primaire : 225 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Espira-de-l'Agly
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66600
Coordonnées : 42.775257, 2.822186
Total : 87 420€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 81 500€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 15.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7868€/an
Fourchette totale : 547€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 6563€ - 9433€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 451,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 522,14€
Coût de l'assurance :7 430,70€
Taxe foncière : 786,79€/an
Soit par mois : 65,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et du plan de travail usé.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salle de bain en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne et en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:6 000€
    Électroménager: 3000€, Plan de travail: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en bon état.
  • Chambres:500€
    Peinture murs/plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Espira-de-l'Agly. Main d'œuvre incluse. Les prix de l'électroménager et de la peinture sont basés sur des estimations réalistes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 868 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 420 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 397 €
Revenus locatifs : +7 868 €
Charges déductibles : -11 397 €
Résultat foncier Année 1 : -3 529 €(Déficit de 3 529 €)
Imputable sur revenu global : 3 529 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 897 €/an
Revenus locatifs : +7 868 €
Charges déductibles : -3 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 971 €/an
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 868 €11 400 €2 816 €-3 532 €3 532 €--
28 025 €3 824 €2 740 €4 202 €---
38 186 €3 745 €2 661 €4 441 €---
48 350 €3 664 €2 580 €4 686 €---
58 517 €3 580 €2 496 €4 937 €---
68 687 €3 493 €2 409 €5 194 €---
78 861 €3 403 €2 319 €5 457 €---
89 038 €3 311 €2 227 €5 727 €---
99 219 €3 215 €2 131 €6 004 €---
109 403 €3 116 €2 032 €6 287 €---
119 591 €3 014 €1 930 €6 577 €---
129 783 €2 908 €1 824 €6 874 €---
139 978 €2 799 €1 715 €7 179 €---
1410 178 €2 687 €1 603 €7 491 €---
1510 382 €2 571 €1 487 €7 811 €---
1610 589 €2 450 €1 366 €8 139 €---
1710 801 €2 326 €1 242 €8 475 €---
1811 017 €2 198 €1 114 €8 819 €---
1911 237 €2 066 €981 €9 172 €---
2011 462 €1 929 €845 €9 533 €---
2111 691 €1 787 €703 €9 904 €---
2211 925 €1 641 €557 €10 284 €---
2312 164 €1 490 €406 €10 673 €---
2412 407 €1 334 €250 €11 073 €---
2512 655 €1 173 €89 €11 482 €---
TOTAL252 013 €75 123 €40 522 €176 890 €3 532 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 060 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652 €-1 060 €+2 712 €
2+1 652 €+1 261 €+391 €
3+1 652 €+1 332 €+320 €
4+1 652 €+1 406 €+246 €
5+1 652 €+1 481 €+171 €
6+1 652 €+1 558 €+94 €
7+1 652 €+1 637 €+15 €
8+1 652 €+1 718 €-66 €
9+1 652 €+1 801 €-149 €
10+1 652 €+1 886 €-234 €
11+1 652 €+1 973 €-321 €
12+1 652 €+2 062 €-410 €
13+1 652 €+2 154 €-502 €
14+1 652 €+2 247 €-595 €
15+1 652 €+2 343 €-691 €
16+1 652 €+2 442 €-790 €
17+1 652 €+2 542 €-890 €
18+1 652 €+2 646 €-994 €
19+1 652 €+2 752 €-1 100 €
20+1 652 €+2 860 €-1 208 €
21+1 652 €+2 971 €-1 319 €
22+1 652 €+3 085 €-1 433 €
23+1 652 €+3 202 €-1 550 €
24+1 652 €+3 322 €-1 670 €
25+1 652 €+3 445 €-1 793 €
Total+41 300 €+53 067 €+-11 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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