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Appartement centre ville le vigan a vendre 1 chambre

VilleVigan (30)
Surface32m²
Coût Total52 960€
Loyer Annuel4 520€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 32 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Idealement situé dans le centre ville du Vigan, dans une rue pietonne. Un appartement P2 d'environ 32m2 située au 3eme étage d'une petite copropriété entretenue. Composé d'un salon-cuisine, une chambre et une salle de bain. Prevoir travaux de changement de fenetre et remise au gout du jour de l'espace cuisine. ideal premier investissement locatif Loyer potentiel apres travaux entre 350 et 370EUR /mois

  • https://www.lieure.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Vigan
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30120
Coordonnées : 43.990221, 3.604347
Total : 52 960€
Prix d'acquisition : 32 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 50 400€
Frais de notaire : 2 560€
Coût estimé : 2 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 9.45€ - 14.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 377€/mois
Loyer annuel estimé : 4520€/an
Fourchette totale : 302€ - 469€/mois
Fourchette annuelle : 3628€ - 5633€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :878,36 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :28 108 €
Prix d'achat :32 000 €
Décote à l'achat :+3 892€ (+13.8%)
Marge achat-revente :-24 852€ (-88.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :52 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :259,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :13,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 272,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 885,09€
Coût de l'assurance :3 972,00€
Taxe foncière : 452,05€/an
Soit par mois : 37,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 376,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 310,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE C - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:2 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€/fenêtre = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 8500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant nouveaux éléments sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigan (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 520 €/an
Calcul : 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 52 960 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 159 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 736 €
Revenus locatifs : +4 520 €
Charges déductibles : -20 736 €
Résultat foncier Année 1 : -16 216 €(Déficit de 16 216 €)
Imputable sur revenu global : 16 216 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 336 €/an
Revenus locatifs : +4 520 €
Charges déductibles : -2 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 184 €/an
Prix d'achat du bien : 32 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 800 €(65% de 32 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 756 €/an
Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 520 €20 738 €1 727 €-16 217 €16 217 €--
24 611 €2 291 €1 680 €2 320 €---
34 703 €2 243 €1 632 €2 460 €---
44 797 €2 194 €1 583 €2 604 €---
54 893 €2 142 €1 531 €2 751 €---
64 991 €2 089 €1 478 €2 902 €---
75 091 €2 035 €1 424 €3 056 €---
85 193 €1 978 €1 367 €3 215 €---
95 296 €1 919 €1 308 €3 377 €---
105 402 €1 859 €1 248 €3 544 €---
115 510 €1 796 €1 185 €3 714 €---
125 621 €1 732 €1 121 €3 889 €---
135 733 €1 665 €1 054 €4 068 €---
145 848 €1 596 €985 €4 252 €---
155 965 €1 525 €914 €4 440 €---
166 084 €1 451 €840 €4 633 €---
176 206 €1 375 €764 €4 831 €---
186 330 €1 296 €685 €5 034 €---
196 456 €1 215 €604 €5 242 €---
206 586 €1 131 €520 €5 455 €---
216 717 €1 044 €433 €5 674 €---
226 852 €954 €343 €5 898 €---
236 989 €861 €250 €6 128 €---
247 128 €765 €154 €6 363 €---
257 271 €666 €55 €6 605 €---
TOTAL144 793 €58 558 €24 885 €86 235 €16 217 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 865 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+949 €-4 865 €+5 814 €
2+949 €+696 €+253 €
3+949 €+738 €+211 €
4+949 €+781 €+168 €
5+949 €+825 €+124 €
6+949 €+871 €+78 €
7+949 €+917 €+32 €
8+949 €+964 €-15 €
9+949 €+1 013 €-64 €
10+949 €+1 063 €-114 €
11+949 €+1 114 €-165 €
12+949 €+1 167 €-218 €
13+949 €+1 220 €-271 €
14+949 €+1 276 €-327 €
15+949 €+1 332 €-383 €
16+949 €+1 390 €-441 €
17+949 €+1 449 €-500 €
18+949 €+1 510 €-561 €
19+949 €+1 573 €-624 €
20+949 €+1 636 €-687 €
21+949 €+1 702 €-753 €
22+949 €+1 769 €-820 €
23+949 €+1 838 €-889 €
24+949 €+1 909 €-960 €
25+949 €+1 982 €-1 033 €
Total+23 725 €+25 870 €+-2 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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