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Appartement 2 pièces 34 m²

Bien expiré
VilleDivonne-les-Bains (01)
Surface34m²
Coût Total130 637€
Loyer Annuel11 207€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 627 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 2 577,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Divonne-les-Bains : Idéal investissement locatif

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. « Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire » A Divonne-les-Bains, au sein d'une résidence affaire, appartement - 2 pièces, meublé, d'une surface de 34.18 m² + terrasse + parking, bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif Percevez 4628 € net de charges de loyer garanti/an soit 5.47 % de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : [Coordonnées masquées] / Josselin COMBAROPOULOS [Coordonnées masquées] ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande. Référence annonce : divonne87 Date de réalisation du diagnostic : 28/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Divonne-les-Bains
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01220
Coordonnées : 46.356800, 6.138984
Total : 130 637€
Prix d'acquisition : 87 627€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 123 627€
Frais de notaire : 7 010€
Coût estimé : 7 010€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 27.47€/m²/mois
Fourchette : 21.75€ - 34.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11207€/an
Fourchette totale : 740€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8876€ - 14150€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 793,65 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 984 €
Prix d'achat :87 627 €
Décote à l'achat :-109 357€ (-55.5%)
Marge achat-revente :66 347€ (33.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 637€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 676,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 424,23€
Coût de l'assurance :9 797,78€
Taxe foncière : 1 120,70€/an
Soit par mois : 93,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(1 059 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ × 1 = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres: 800€ × 3 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 4000€ × 1 = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage: 6 m²: 60€/m² × 6 = 360€, Peinture: 6 m²: 30€/m² × 6 = 180€, Main d'œuvre: 660€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Divonne-les-Bains (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 207 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 637 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 833 €
Revenus locatifs : +11 207 €
Charges déductibles : -41 833 €
Résultat foncier Année 1 : -30 626 €(Déficit de 30 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 833 €/an
Revenus locatifs : +11 207 €
Charges déductibles : -5 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9225.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 627 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 958 €(65% de 87 627 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 071 €/an
Calcul : 56 958 € × 3,636% = 2 071 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 207 €41 837 €4 324 €-30 630 €21 400 €9 230 €9 230 €
211 431 €5 721 €4 209 €5 710 €--3 521 €
311 660 €5 602 €4 089 €6 058 €---
411 893 €5 478 €3 966 €6 415 €---
512 131 €5 351 €3 838 €6 780 €---
612 373 €5 218 €3 706 €7 155 €---
712 621 €5 082 €3 569 €7 539 €---
812 873 €4 940 €3 428 €7 933 €---
913 131 €4 794 €3 282 €8 336 €---
1013 393 €4 643 €3 131 €8 750 €---
1113 661 €4 487 €2 975 €9 174 €---
1213 934 €4 326 €2 813 €9 609 €---
1314 213 €4 159 €2 646 €10 055 €---
1414 497 €3 986 €2 473 €10 512 €---
1514 787 €3 807 €2 295 €10 980 €---
1615 083 €3 623 €2 110 €11 460 €---
1715 385 €3 432 €1 919 €11 953 €---
1815 692 €3 234 €1 722 €12 458 €---
1916 006 €3 030 €1 518 €12 976 €---
2016 326 €2 819 €1 306 €13 507 €---
2116 653 €2 601 €1 088 €14 052 €---
2216 986 €2 375 €863 €14 611 €---
2317 326 €2 142 €629 €15 184 €---
2417 672 €1 900 €388 €15 772 €---
2518 026 €1 651 €138 €16 375 €---
TOTAL358 962 €136 239 €62 424 €222 723 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 723 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 353 €-6 420 €+8 773 €
2+2 353 €0 €+2 353 €
3+2 353 €+761 €+1 592 €
4+2 353 €+1 924 €+429 €
5+2 353 €+2 034 €+319 €
6+2 353 €+2 146 €+207 €
7+2 353 €+2 262 €+91 €
8+2 353 €+2 380 €-27 €
9+2 353 €+2 501 €-148 €
10+2 353 €+2 625 €-272 €
11+2 353 €+2 752 €-399 €
12+2 353 €+2 883 €-530 €
13+2 353 €+3 016 €-663 €
14+2 353 €+3 153 €-800 €
15+2 353 €+3 294 €-941 €
16+2 353 €+3 438 €-1 085 €
17+2 353 €+3 586 €-1 233 €
18+2 353 €+3 737 €-1 384 €
19+2 353 €+3 893 €-1 540 €
20+2 353 €+4 052 €-1 699 €
21+2 353 €+4 216 €-1 863 €
22+2 353 €+4 383 €-2 030 €
23+2 353 €+4 555 €-2 202 €
24+2 353 €+4 732 €-2 379 €
25+2 353 €+4 912 €-2 559 €
Total+58 825 €+66 817 €+-7 992 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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