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vente - maison

VilleSion-les-Mines (44)
Surface70
Coût Total88 092
Loyer Annuel6 723
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 570 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Située dans un petit hameau paisible, cette bâtisse en pierre offre un beau potentiel de rénovation pour les amoureux de la campagne et des projets authentiques.À seulement 10 minutes de l’axe Nantes–Rennes, vous profitez d’un environnement calme et verdoyant tout en restant proche des grands axes.Le bien se compose actuellement d’une ancienne bâtisse à réhabiliter entièrement, idéale pour créer une résidence principale pleine de charme, une maison secondaire ou un projet locatif.Environnement calme.Hameau de campagne.Charme de la pierre.Fort potentiel d’aménagement.Accès rapide à l’axe Nantes–Rennes.Bien non soumis au DPE en l’absence de système de chauffage.Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez-moi. 07 70 89 26 22Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 39 900 €Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Laurence MIGOT, Tél. : 07 70 89 26 22, E-mail : laurence.migot@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 454080854

Ville : Sion-les-Mines
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44590
Coordonnées : 47.735974, -1.592713
Total : 88 092
Prix d'acquisition : 39 900
Travaux : 45 000
Valeur du bien : 84 900
Frais de notaire : 3 192
Coût estimé : 3 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6723€/an
Fourchette totale : 432€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5186€ - 8717€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 045,79 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 205
Prix d'achat :39 900
Décote à l'achat :-33 305 (-45.5%)
Marge achat-revente :-14 887€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 092
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 466,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 927,49
Coût de l'assurance :7 928,28
Taxe foncière : 672,33€/an
Soit par mois : 56,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 560,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage absent
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (meubles, plan de travail, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (murs, sols, électricité, peinture)
Quantité: 40 m² (25 m² + 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000(643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 200
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut meubles, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 000
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sion-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 723 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 092 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 017
Revenus locatifs : +6 723
Charges déductibles : -49 017
Résultat foncier Année 1 : -42 293(Déficit de 42 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 893
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 017 €/an
Revenus locatifs : +6 723
Charges déductibles : -4 017
Résultat foncier Années 2+ : 2 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20893.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 72349 0193 030-42 29621 400 €20 896 €20 896 €
26 8583 9402 9502 918--17 978 €
36 9953 8572 8683 138--14 841 €
47 1353 7722 7833 363--11 478 €
57 2783 6842 6943 594--7 884 €
67 4233 5922 6033 831--4 053 €
77 5723 4982 5084 074---
87 7233 4002 4104 323---
97 8773 2982 3094 579---
108 0353 1932 2034 842---
118 1963 0842 0955 112---
128 3602 9711 9825 388---
138 5272 8551 8655 672---
148 6972 7341 7455 963---
158 8712 6091 6206 262---
169 0492 4801 4906 569---
179 2302 3451 3566 884---
189 4142 2071 2177 208---
199 6032 0631 0747 540---
209 7951 9149257 880---
219 9901 7607718 230---
2210 1901 6016118 590---
2310 3941 4364468 958---
2410 6021 2652759 337---
2510 8141 088989 726---
TOTAL215 350113 66443 927101 68621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 686
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 412-6 420+7 832
2+1 4120+1 412
3+1 4120+1 412
4+1 4120+1 412
5+1 4120+1 412
6+1 4120+1 412
7+1 412+6+1 406
8+1 412+1 297+115
9+1 412+1 374+38
10+1 412+1 453-41
11+1 412+1 533-121
12+1 412+1 616-204
13+1 412+1 702-290
14+1 412+1 789-377
15+1 412+1 879-467
16+1 412+1 971-559
17+1 412+2 065-653
18+1 412+2 162-750
19+1 412+2 262-850
20+1 412+2 364-952
21+1 412+2 469-1 057
22+1 412+2 577-1 165
23+1 412+2 688-1 276
24+1 412+2 801-1 389
25+1 412+2 918-1 506
Total+35 300+30 506+4 794
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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