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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSepteuil (78)
Surface2100m²
Coût Total2 903 940€
Loyer Annuel318 356€
Rentabilité10.96%
Cashflow/mois+8 445€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 2 600 000 €
Surface : 2100 m²
Prix au m² : 1 238,1 €/m²
Chambres : 16
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 16 chambres, Pas de cave

Ancien pensionnat qui fait de ce château un lieu d'exception. Il est composé de plusieurs bâtiments sur ses 13 hectares de terrain dont le château, le dortoir, une maison, salle de sport, terrain de foot, etc.. Vous y trouverez environ 98 pièces environ. Ne tardez pas à visiter!

Ville : Septeuil
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78790
Coordonnées : 48.889822, 1.679825
Total : 2 903 940€
Prix d'acquisition : 2 600 000€
Travaux : 95 940€
Valeur du bien : 2 695 940€
Frais de notaire : 208 000€
Coût estimé : 208 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 2100m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.05€ - 15.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 26530€/mois
Loyer annuel estimé : 318356€/an
Fourchette totale : 21101€ - 33355€/mois
Fourchette annuelle : 253214€ - 400256€/an
Rentabilité brute :10.96%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 13.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 952,88 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :6 201 038 €
Prix d'achat :2 600 000 €
Décote à l'achat :-3 601 038€ (-58.1%)
Marge achat-revente :3 297 098€ (53.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :2 903 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :14 584,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :846,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 15 431,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 471 431,81€
Coût de l'assurance :254 094,75€
Taxe foncière : 31 835,61€/an
Soit par mois : 2 652,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 26 529,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 18 084,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8 445,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 2100 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 2100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 2100 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 16 chambres
Quantité: 16 chambres (environ 192 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 940 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:42 000€
    Isolation toiture/combles: 2100 m² × 20€/m² = 42000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Septeuil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 75 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 26 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 318 356 €/an
Calcul : 26 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 101 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 2 903 940 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 10 164 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 31 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 239 169 €
Revenus locatifs : +318 356 €
Charges déductibles : -239 169 €
Résultat foncier Année 1 : 79 187 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 143 229 €/an
Revenus locatifs : +318 356 €
Charges déductibles : -143 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 175 127 €/an
Prix d'achat du bien : 2 600 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 1 690 000 €(65% de 2 600 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 61 455 €/an
Calcul : 1 690 000 € × 3,636% = 61 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1318 356 €239 264 €101 324 €79 092 €---
2324 723 €140 680 €98 681 €184 043 €---
3331 218 €137 941 €95 942 €193 276 €---
4337 842 €135 105 €93 105 €202 737 €---
5344 599 €132 166 €90 166 €212 433 €---
6351 491 €129 122 €87 122 €222 369 €---
7358 521 €125 969 €83 969 €232 552 €---
8365 691 €122 702 €80 703 €242 989 €---
9373 005 €119 318 €77 319 €253 686 €---
10380 465 €115 813 €73 814 €264 652 €---
11388 074 €112 183 €70 183 €275 892 €---
12395 836 €108 422 €66 422 €287 414 €---
13403 752 €104 526 €62 526 €299 227 €---
14411 828 €100 490 €58 491 €311 338 €---
15420 064 €96 309 €54 310 €323 755 €---
16428 465 €91 979 €49 980 €336 486 €---
17437 035 €87 493 €45 494 €349 542 €---
18445 775 €82 846 €40 847 €362 929 €---
19454 691 €78 033 €36 033 €376 658 €---
20463 785 €73 047 €31 047 €390 738 €---
21473 060 €67 882 €25 882 €405 179 €---
22482 522 €62 531 €20 532 €419 990 €---
23492 172 €56 989 €14 989 €435 183 €---
24502 015 €51 248 €9 248 €450 768 €---
25512 056 €45 300 €3 301 €466 755 €---
TOTAL10 197 040 €2 617 357 €1 471 432 €7 579 684 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 579 684 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 318 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +66 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+66 855 €+23 728 €+43 127 €
2+66 855 €+55 213 €+11 642 €
3+66 855 €+57 983 €+8 872 €
4+66 855 €+60 821 €+6 034 €
5+66 855 €+63 730 €+3 125 €
6+66 855 €+66 711 €+144 €
7+66 855 €+69 766 €-2 911 €
8+66 855 €+72 897 €-6 042 €
9+66 855 €+76 106 €-9 251 €
10+66 855 €+79 395 €-12 540 €
11+66 855 €+82 767 €-15 912 €
12+66 855 €+86 224 €-19 369 €
13+66 855 €+89 768 €-22 913 €
14+66 855 €+93 401 €-26 546 €
15+66 855 €+97 126 €-30 271 €
16+66 855 €+100 946 €-34 091 €
17+66 855 €+104 862 €-38 007 €
18+66 855 €+108 879 €-42 024 €
19+66 855 €+112 997 €-46 142 €
20+66 855 €+117 221 €-50 366 €
21+66 855 €+121 554 €-54 699 €
22+66 855 €+125 997 €-59 142 €
23+66 855 €+130 555 €-63 700 €
24+66 855 €+135 230 €-68 375 €
25+66 855 €+140 027 €-73 172 €
Total+1 671 375 €+2 273 905 €+-602 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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