Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison

Bien expiré
VilleDouarnenez (29)
Surface269m²
Coût Total399 280€
Loyer Annuel30 542€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 1 111,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Uniquement dans notre agence. En plein cœur de Douarnenez, à quelques pas des ports, des Plomarc'h et de tous les commerces, cette maison de ville lumineuse séduit par ses volumes généreux (269 M2), son cachet et son potentiel d'aménagement. Répartie sur trois niveaux, elle bénéficie de belles hauteurs sous plafond et de parquets d'origine en chêne massif qui témoignent du caractère de la bâtisse des années 1930.Le rez-de-chaussée, organisé autour d'un couloir central, propose quatre pièces avec un accès direct au jardin bien exposé et à la terrasse : un extérieur rare en plein centre-ville, idéal pour profiter des beaux jours. Au premier étage, l'espace de vie comprend une chambre avec placards, un séjour traversant et lumineux, une cuisine aménagée et équipée avec cellier, ainsi qu'une seconde chambre, une salle d'eau et des WC séparés. Le second étage offre trois chambres supplémentaires avec rangements, une ancienne cuisine, une salle d'eau et des WC. Un grenier, une cave avec coin chaufferie et un garage complètent ce bien à fort potentiel.Des travaux de rénovation sont à prévoir pour révéler pleinement les atouts de cette maison, qui pourra évoluer en grande maison familiale ou être transformée en plusieurs appartements selon vos projets.Gros potentiel de développement pour cette adresse rare – À découvrir . - https://terredimmo.fr/wp-content/uploads/2018/04/bareme-des-honoraires.pdf

Ville : Douarnenez
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29100
Coordonnées : 48.094446, -4.331124
Total : 399 280€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 76 360€
Valeur du bien : 375 360€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 12.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2545€/mois
Loyer annuel estimé : 30542€/an
Fourchette totale : 1944€ - 3332€/mois
Fourchette annuelle : 23329€ - 39985€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 196,91 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :590 969 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-291 969€ (-49.4%)
Marge achat-revente :191 689€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 998,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :116,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 115,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 386,94€
Coût de l'assurance :34 937,00€
Taxe foncière : 3 054,22€/an
Soit par mois : 254,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 545,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 369,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (269 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 34 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 360 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:11 260€
    Isolation toiture/combles: 269 m² × 40€/m² = 10760€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€/fenêtre = 20400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douarnenez (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 542 €/an
Calcul : 2 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 397 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 611 €
Revenus locatifs : +30 542 €
Charges déductibles : -94 611 €
Résultat foncier Année 1 : -64 069 €(Déficit de 64 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 251 €/an
Revenus locatifs : +30 542 €
Charges déductibles : -18 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42669.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 542 €94 624 €13 813 €-64 082 €21 400 €42 682 €42 682 €
231 153 €17 902 €13 451 €13 251 €--29 432 €
331 776 €17 528 €13 076 €14 248 €--15 183 €
432 412 €17 140 €12 688 €15 272 €---
533 060 €16 738 €12 286 €16 322 €---
633 721 €16 322 €11 870 €17 399 €---
734 395 €15 891 €11 439 €18 505 €---
835 083 €15 444 €10 993 €19 639 €---
935 785 €14 982 €10 531 €20 803 €---
1036 501 €14 504 €10 052 €21 997 €---
1137 231 €14 008 €9 556 €23 223 €---
1237 975 €13 495 €9 043 €24 481 €---
1338 735 €12 963 €8 512 €25 772 €---
1439 510 €12 413 €7 961 €27 097 €---
1540 300 €11 843 €7 391 €28 457 €---
1641 106 €11 253 €6 801 €29 853 €---
1741 928 €10 641 €6 190 €31 286 €---
1842 766 €10 008 €5 557 €32 758 €---
1943 622 €9 353 €4 901 €34 269 €---
2044 494 €8 674 €4 222 €35 820 €---
2145 384 €7 971 €3 520 €37 413 €---
2246 292 €7 243 €2 792 €39 049 €---
2347 218 €6 489 €2 038 €40 728 €---
2448 162 €5 709 €1 257 €42 453 €---
2549 125 €4 900 €449 €44 225 €---
TOTAL978 276 €388 039 €200 387 €590 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 590 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 414 €-6 420 €+12 834 €
2+6 414 €0 €+6 414 €
3+6 414 €0 €+6 414 €
4+6 414 €+27 €+6 387 €
5+6 414 €+4 897 €+1 517 €
6+6 414 €+5 220 €+1 194 €
7+6 414 €+5 551 €+863 €
8+6 414 €+5 892 €+522 €
9+6 414 €+6 241 €+173 €
10+6 414 €+6 599 €-185 €
11+6 414 €+6 967 €-553 €
12+6 414 €+7 344 €-930 €
13+6 414 €+7 731 €-1 317 €
14+6 414 €+8 129 €-1 715 €
15+6 414 €+8 537 €-2 123 €
16+6 414 €+8 956 €-2 542 €
17+6 414 €+9 386 €-2 972 €
18+6 414 €+9 827 €-3 413 €
19+6 414 €+10 281 €-3 867 €
20+6 414 €+10 746 €-4 332 €
21+6 414 €+11 224 €-4 810 €
22+6 414 €+11 715 €-5 301 €
23+6 414 €+12 218 €-5 804 €
24+6 414 €+12 736 €-6 322 €
25+6 414 €+13 267 €-6 853 €
Total+160 350 €+177 071 €+-16 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →