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Maison

VilleDouarnenez (29)
Surface269
Coût Total399 280
Loyer Annuel30 542
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+175
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 1 111,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Uniquement dans notre agence. En plein cœur de Douarnenez, à quelques pas des ports, des Plomarc'h et de tous les commerces, cette maison de ville lumineuse séduit par ses volumes généreux (269 M2), son cachet et son potentiel d'aménagement. Répartie sur trois niveaux, elle bénéficie de belles hauteurs sous plafond et de parquets d'origine en chêne massif qui témoignent du caractère de la bâtisse des années 1930.Le rez-de-chaussée, organisé autour d'un couloir central, propose quatre pièces avec un accès direct au jardin bien exposé et à la terrasse : un extérieur rare en plein centre-ville, idéal pour profiter des beaux jours. Au premier étage, l'espace de vie comprend une chambre avec placards, un séjour traversant et lumineux, une cuisine aménagée et équipée avec cellier, ainsi qu'une seconde chambre, une salle d'eau et des WC séparés. Le second étage offre trois chambres supplémentaires avec rangements, une ancienne cuisine, une salle d'eau et des WC. Un grenier, une cave avec coin chaufferie et un garage complètent ce bien à fort potentiel.Des travaux de rénovation sont à prévoir pour révéler pleinement les atouts de cette maison, qui pourra évoluer en grande maison familiale ou être transformée en plusieurs appartements selon vos projets.Gros potentiel de développement pour cette adresse rare – À découvrir . - https://terredimmo.fr/wp-content/uploads/2018/04/bareme-des-honoraires.pdf

Ville : Douarnenez
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29100
Coordonnées : 48.094446, -4.331124
Total : 399 280
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 76 360
Valeur du bien : 375 360
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 12.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2545€/mois
Loyer annuel estimé : 30542€/an
Fourchette totale : 1944€ - 3332€/mois
Fourchette annuelle : 23329€ - 39985€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 196,91 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :590 969
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-291 969 (-49.4%)
Marge achat-revente :191 689€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 998,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :116,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 115,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 386,94
Coût de l'assurance :34 937,00
Taxe foncière : 3 054,22€/an
Soit par mois : 254,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 545,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 369,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (269 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 34 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 360(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:11 260
    Isolation toiture/combles: 269 m² × 40€/m² = 10760€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:20 400
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€/fenêtre = 20400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douarnenez (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 542 €/an
Calcul : 2 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 280 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 397 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 611
Revenus locatifs : +30 542
Charges déductibles : -94 611
Résultat foncier Année 1 : -64 069(Déficit de 64 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 669
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 251 €/an
Revenus locatifs : +30 542
Charges déductibles : -18 251
Résultat foncier Années 2+ : 12 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42669.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 54294 62413 813-64 08221 400 €42 682 €42 682 €
231 15317 90213 45113 251--29 432 €
331 77617 52813 07614 248--15 183 €
432 41217 14012 68815 272---
533 06016 73812 28616 322---
633 72116 32211 87017 399---
734 39515 89111 43918 505---
835 08315 44410 99319 639---
935 78514 98210 53120 803---
1036 50114 50410 05221 997---
1137 23114 0089 55623 223---
1237 97513 4959 04324 481---
1338 73512 9638 51225 772---
1439 51012 4137 96127 097---
1540 30011 8437 39128 457---
1641 10611 2536 80129 853---
1741 92810 6416 19031 286---
1842 76610 0085 55732 758---
1943 6229 3534 90134 269---
2044 4948 6744 22235 820---
2145 3847 9713 52037 413---
2246 2927 2432 79239 049---
2347 2186 4892 03840 728---
2448 1625 7091 25742 453---
2549 1254 90044944 225---
TOTAL978 276388 039200 387590 23621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 590 236
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 414-6 420+12 834
2+6 4140+6 414
3+6 4140+6 414
4+6 414+27+6 387
5+6 414+4 897+1 517
6+6 414+5 220+1 194
7+6 414+5 551+863
8+6 414+5 892+522
9+6 414+6 241+173
10+6 414+6 599-185
11+6 414+6 967-553
12+6 414+7 344-930
13+6 414+7 731-1 317
14+6 414+8 129-1 715
15+6 414+8 537-2 123
16+6 414+8 956-2 542
17+6 414+9 386-2 972
18+6 414+9 827-3 413
19+6 414+10 281-3 867
20+6 414+10 746-4 332
21+6 414+11 224-4 810
22+6 414+11 715-5 301
23+6 414+12 218-5 804
24+6 414+12 736-6 322
25+6 414+13 267-6 853
Total+160 350+177 071+-16 721
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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