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Grand Studio 32.31 m2 centre-ville 50300 AVRANCHES

VilleAvranches (50)
Surface32.31m²
Coût Total75 260€
Loyer Annuel5 482€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 44 500 €
Surface : 32.31 m²
Prix au m² : 1 377,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ HEUDES-LAINÉ IMMOBILIER Idéal 1er achat / investissement locatif Votre agence vous propose cet appartement à rénover, au rez-de-chaussée d'une petite résidence, idéalement situé en centre-ville d'Avranches, comprenant : une pièce de vie avec placard et kitchenette, une salle d'eau et un WC. Une cave. Vous souhaitez visiter ? Contacter-nous au 02 33 58 01 07 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr Copropriété de 13 lots - dont 6 lots habitation. (). Charges annuelles : 300.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/54402.pdf

Ville : Avranches
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50300
Coordonnées : 48.683582, -1.355582
Total : 75 260€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 71 700€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32.31m²
Loyer prédit : 14.14€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 18.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 457€/mois
Loyer annuel estimé : 5482€/an
Fourchette totale : 350€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4199€ - 7155€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 028,43 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 539 €
Prix d'achat :44 500 €
Décote à l'achat :-21 039€ (-32.1%)
Marge achat-revente :-9 721€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 004,94€
Coût de l'assurance :6 585,25€
Taxe foncière : 548,15€/an
Soit par mois : 45,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 456,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 460,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 32.31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 32.31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain (environ 3.75 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la kitchenette avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'espace de vie
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(842 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 3.75 m² × 800€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avranches. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 482 €/an
Calcul : 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 548 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 741 €
Revenus locatifs : +5 482 €
Charges déductibles : -30 741 €
Résultat foncier Année 1 : -25 259 €(Déficit de 25 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 541 €/an
Revenus locatifs : +5 482 €
Charges déductibles : -3 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3859.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 482 €30 743 €2 432 €-25 262 €21 400 €3 862 €3 862 €
25 591 €3 477 €2 366 €2 114 €--1 748 €
35 703 €3 410 €2 298 €2 293 €---
45 817 €3 339 €2 228 €2 478 €---
55 933 €3 267 €2 155 €2 666 €---
66 052 €3 192 €2 080 €2 860 €---
76 173 €3 115 €2 003 €3 058 €---
86 297 €3 035 €1 923 €3 262 €---
96 422 €2 952 €1 841 €3 470 €---
106 551 €2 867 €1 755 €3 684 €---
116 682 €2 779 €1 667 €3 903 €---
126 816 €2 688 €1 576 €4 128 €---
136 952 €2 594 €1 482 €4 358 €---
147 091 €2 496 €1 385 €4 595 €---
157 233 €2 396 €1 284 €4 837 €---
167 377 €2 292 €1 181 €5 085 €---
177 525 €2 185 €1 073 €5 340 €---
187 675 €2 074 €963 €5 601 €---
197 829 €1 960 €848 €5 869 €---
207 986 €1 842 €730 €6 144 €---
218 145 €1 719 €608 €6 426 €---
228 308 €1 593 €482 €6 715 €---
238 474 €1 463 €351 €7 012 €---
248 644 €1 328 €216 €7 316 €---
258 817 €1 189 €77 €7 628 €---
TOTAL175 575 €89 994 €35 005 €85 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 151 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 151 €-6 420 €+7 571 €
2+1 151 €0 €+1 151 €
3+1 151 €+164 €+987 €
4+1 151 €+743 €+408 €
5+1 151 €+800 €+351 €
6+1 151 €+858 €+293 €
7+1 151 €+918 €+233 €
8+1 151 €+979 €+172 €
9+1 151 €+1 041 €+110 €
10+1 151 €+1 105 €+46 €
11+1 151 €+1 171 €-20 €
12+1 151 €+1 238 €-87 €
13+1 151 €+1 307 €-156 €
14+1 151 €+1 378 €-227 €
15+1 151 €+1 451 €-300 €
16+1 151 €+1 526 €-375 €
17+1 151 €+1 602 €-451 €
18+1 151 €+1 680 €-529 €
19+1 151 €+1 761 €-610 €
20+1 151 €+1 843 €-692 €
21+1 151 €+1 928 €-777 €
22+1 151 €+2 015 €-864 €
23+1 151 €+2 103 €-952 €
24+1 151 €+2 195 €-1 044 €
25+1 151 €+2 288 €-1 137 €
Total+28 775 €+25 674 €+3 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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