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Appartement familiale proche de toutes commodités

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface92m²
Coût Total310 742€
Loyer Annuel17 863€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-673€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 607,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

ECLUSIVITÉ SAFTI IMMOBILIER Dans une résidence calme et arborée *** Les Pyramides *** Proche des ÉCOLES, des COMMERCES et face au PARC urbain.

APPARTEMENT de 4 pièces et de 92m² vous propose: Entrée avec Rangements, PIECE DE VIE LUMINEUSE donnant accès à la TERRASSE de 16m² sans VIS-A-VIS, CUISINE ÉQUIPÉE, 3 chambres, 2 CELLIER , 1 salle d'eau avec coin buanderie, WC séparé.

Enfin, VOLETS ROULANTS ELECTRIQUE, STORE BANNE électrique, et une PLACE DE PARKING en sous-sol complètent les prestations de cet appartement idéalement situé. Une visite s'impose !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 240 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 4396 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 239 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Fernando ROCHA, Tél. : 0634523067, E-mail : fernando.rocha@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 520 414 269 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.017914, 2.103857
Total : 310 742€
Prix d'acquisition : 239 900€
Travaux : 51 650€
Valeur du bien : 291 550€
Frais de notaire : 19 192€
Coût estimé : 19 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1489€/mois
Loyer annuel estimé : 17863€/an
Fourchette totale : 1230€ - 1801€/mois
Fourchette annuelle : 14763€ - 21614€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 904,76 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 238 €
Prix d'achat :239 900 €
Décote à l'achat :-27 338€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-43 504€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 742€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 555,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :90,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 646,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 952,31€
Coût de l'assurance :27 189,92€
Taxe foncière : 1 786,29€/an
Soit par mois : 148,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 366,33€/mois
Soit par an : 4 395,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 488,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 161,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-672,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec des équipements modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 650 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète haut de gamme: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 863 €/an
Calcul : 1 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 742 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 786 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 396 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 659 €
Revenus locatifs : +17 863 €
Charges déductibles : -69 659 €
Résultat foncier Année 1 : -51 797 €(Déficit de 51 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 397 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 009 €/an
Revenus locatifs : +17 863 €
Charges déductibles : -18 009 €
Résultat foncier Années 2+ : -147 €/an(Déficit de 147 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30396.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 935 €(65% de 239 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 670 €/an
Calcul : 155 935 € × 3,636% = 5 670 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 863 €69 670 €10 750 €-51 807 €21 400 €30 407 €30 407 €
218 220 €17 738 €10 468 €482 €--29 925 €
318 585 €17 446 €10 176 €1 138 €--28 786 €
418 956 €17 144 €9 874 €1 812 €--26 974 €
519 335 €16 832 €9 562 €2 504 €--24 471 €
619 722 €16 508 €9 238 €3 214 €--21 256 €
720 117 €16 172 €8 902 €3 944 €--17 312 €
820 519 €15 825 €8 555 €4 694 €--12 618 €
920 929 €15 465 €8 195 €5 464 €--7 154 €
1021 348 €15 093 €7 823 €6 255 €--899 €
1121 775 €14 707 €7 437 €7 068 €---
1222 210 €14 308 €7 038 €7 903 €---
1322 654 €13 894 €6 624 €8 760 €---
1423 108 €13 466 €6 196 €9 642 €---
1523 570 €13 022 €5 752 €10 548 €---
1624 041 €12 563 €5 293 €11 478 €---
1724 522 €12 087 €4 817 €12 435 €---
1825 012 €11 594 €4 325 €13 418 €---
1925 513 €11 084 €3 814 €14 428 €---
2026 023 €10 556 €3 286 €15 467 €---
2126 543 €10 009 €2 739 €16 534 €---
2227 074 €9 442 €2 173 €17 632 €---
2327 616 €8 856 €1 586 €18 760 €---
2428 168 €8 248 €978 €19 920 €---
2528 731 €7 619 €349 €21 112 €---
TOTAL572 154 €389 348 €155 952 €182 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 751 €-6 420 €+10 171 €
2+3 751 €0 €+3 751 €
3+3 751 €0 €+3 751 €
4+3 751 €0 €+3 751 €
5+3 751 €0 €+3 751 €
6+3 751 €0 €+3 751 €
7+3 751 €0 €+3 751 €
8+3 751 €0 €+3 751 €
9+3 751 €0 €+3 751 €
10+3 751 €0 €+3 751 €
11+3 751 €+1 850 €+1 901 €
12+3 751 €+2 371 €+1 380 €
13+3 751 €+2 628 €+1 123 €
14+3 751 €+2 893 €+858 €
15+3 751 €+3 164 €+587 €
16+3 751 €+3 444 €+307 €
17+3 751 €+3 730 €+21 €
18+3 751 €+4 025 €-274 €
19+3 751 €+4 328 €-577 €
20+3 751 €+4 640 €-889 €
21+3 751 €+4 960 €-1 209 €
22+3 751 €+5 290 €-1 539 €
23+3 751 €+5 628 €-1 877 €
24+3 751 €+5 976 €-2 225 €
25+3 751 €+6 334 €-2 583 €
Total+93 775 €+54 842 €+38 933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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