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Appartement familiale proche de toutes commodités

VilleÉragny (95)
Surface92
Coût Total310 742
Loyer Annuel17 863
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-673
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 607,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

ECLUSIVITÉ SAFTI IMMOBILIER Dans une résidence calme et arborée *** Les Pyramides *** Proche des ÉCOLES, des COMMERCES et face au PARC urbain.

APPARTEMENT de 4 pièces et de 92m² vous propose: Entrée avec Rangements, PIECE DE VIE LUMINEUSE donnant accès à la TERRASSE de 16m² sans VIS-A-VIS, CUISINE ÉQUIPÉE, 3 chambres, 2 CELLIER , 1 salle d'eau avec coin buanderie, WC séparé.

Enfin, VOLETS ROULANTS ELECTRIQUE, STORE BANNE électrique, et une PLACE DE PARKING en sous-sol complètent les prestations de cet appartement idéalement situé. Une visite s'impose !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 240 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 4396 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 239 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Fernando ROCHA, Tél. : 0634523067, E-mail : fernando.rocha@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 520 414 269 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.017914, 2.103857
Total : 310 742
Prix d'acquisition : 239 900
Travaux : 51 650
Valeur du bien : 291 550
Frais de notaire : 19 192
Coût estimé : 19 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1489€/mois
Loyer annuel estimé : 17863€/an
Fourchette totale : 1230€ - 1801€/mois
Fourchette annuelle : 14763€ - 21614€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 904,76 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 238
Prix d'achat :239 900
Décote à l'achat :-27 338 (-10.2%)
Marge achat-revente :-43 504€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 742
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 555,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :90,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 646,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 952,31
Coût de l'assurance :27 189,92
Taxe foncière : 1 786,29€/an
Soit par mois : 148,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 366,33€/mois
Soit par an : 4 395,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 488,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 161,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-672,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec des équipements modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 650(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 300
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète haut de gamme: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 863 €/an
Calcul : 1 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 742 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 786 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 396 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 659
Revenus locatifs : +17 863
Charges déductibles : -69 659
Résultat foncier Année 1 : -51 797(Déficit de 51 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 397
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 009 €/an
Revenus locatifs : +17 863
Charges déductibles : -18 009
Résultat foncier Années 2+ : -147 €/an(Déficit de 147 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30396.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 935(65% de 239 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 670 €/an
Calcul : 155 935 € × 3,636% = 5 670
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 86369 67010 750-51 80721 400 €30 407 €30 407 €
218 22017 73810 468482--29 925 €
318 58517 44610 1761 138--28 786 €
418 95617 1449 8741 812--26 974 €
519 33516 8329 5622 504--24 471 €
619 72216 5089 2383 214--21 256 €
720 11716 1728 9023 944--17 312 €
820 51915 8258 5554 694--12 618 €
920 92915 4658 1955 464--7 154 €
1021 34815 0937 8236 255--899 €
1121 77514 7077 4377 068---
1222 21014 3087 0387 903---
1322 65413 8946 6248 760---
1423 10813 4666 1969 642---
1523 57013 0225 75210 548---
1624 04112 5635 29311 478---
1724 52212 0874 81712 435---
1825 01211 5944 32513 418---
1925 51311 0843 81414 428---
2026 02310 5563 28615 467---
2126 54310 0092 73916 534---
2227 0749 4422 17317 632---
2327 6168 8561 58618 760---
2428 1688 24897819 920---
2528 7317 61934921 112---
TOTAL572 154389 348155 952182 80521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 805
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 751-6 420+10 171
2+3 7510+3 751
3+3 7510+3 751
4+3 7510+3 751
5+3 7510+3 751
6+3 7510+3 751
7+3 7510+3 751
8+3 7510+3 751
9+3 7510+3 751
10+3 7510+3 751
11+3 751+1 850+1 901
12+3 751+2 371+1 380
13+3 751+2 628+1 123
14+3 751+2 893+858
15+3 751+3 164+587
16+3 751+3 444+307
17+3 751+3 730+21
18+3 751+4 025-274
19+3 751+4 328-577
20+3 751+4 640-889
21+3 751+4 960-1 209
22+3 751+5 290-1 539
23+3 751+5 628-1 877
24+3 751+5 976-2 225
25+3 751+6 334-2 583
Total+93 775+54 842+38 933
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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