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Maison de village

VilleSaint-Silvain-Bas-le-Roc (23)
Surface53
Coût Total76 320
Loyer Annuel4 103
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 707,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 3 pièces, 2 chambres, Terrasse, Orientation sud, 458 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Fiche Id-VIZ181910 : Dans un petit village creusois, à proximité de Boussac,5 minutes, commune avec toutes les commodités. Ecoles, commerces, médecins, secours et beaucoup d'associations. Au bout d'une impasse, dans un quartier calme, une maison de plain-pied de 53 m2 habitable avec une grange attenante à l'arrière, et un abri de stockage pour le bois. Ce bien est composé d'une cuisine avec cheminée, un couloir permettant l'accès à deux chambres , un wc séparé, et une salle d'eau. Un grenier au dessus aménageable. Un emplacement pour stationner une voiture et un potager en face de la maison ainsi qu'une cour sur le côté. Chauffage électrique et au bois. Fenêtres double vitrage et porte pvc . - Mentions légales : Proposé à la vente à 37500 Euros (Dont 17.19% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 32000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie G : 575 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2920 et 3990 Euros - Affaire suivie par Mr Christophe Lebas (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Silvain-Bas-le-Roc
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.331741, 2.239414
Total : 76 320
Prix d'acquisition : 37 500
Travaux : 35 820
Valeur du bien : 73 320
Frais de notaire : 3 000
Coût estimé : 3 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 342€/mois
Loyer annuel estimé : 4103€/an
Fourchette totale : 262€ - 446€/mois
Fourchette annuelle : 3142€ - 5358€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,75 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 719
Prix d'achat :37 500
Décote à l'achat :-7 219 (-16.1%)
Marge achat-revente :-31 601€ (-70.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :19,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 400,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 057,33
Coût de l'assurance :5 724,00
Taxe foncière : 410,32€/an
Soit par mois : 34,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 341,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 434,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 575 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et au bois existant
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 53 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du parquet, peinture des murs et réfection de l'électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du parquet, peinture des murs et réfection de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 820(676 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:2 120
    Isolation combles: 53 m² × 40€/m² = 2120€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200
    Amélioration étanchéité fenêtres: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:2 700
    Rénovation complète salon: 15 m² × 180€/m² = 2700€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rénovation complète chambres: 2 chambres (24 m²) × 200€/m² = 4800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 342 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 103 €/an
Calcul : 342 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 320 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 082
Revenus locatifs : +4 103
Charges déductibles : -39 082
Résultat foncier Année 1 : -34 979(Déficit de 34 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 579
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 262 €/an
Revenus locatifs : +4 103
Charges déductibles : -3 262
Résultat foncier Années 2+ : 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13578.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 375(65% de 37 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 886 €/an
Calcul : 24 375 € × 3,636% = 886
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 10339 0842 625-34 98121 400 €13 581 €13 581 €
24 1853 1952 556990--12 591 €
34 2693 1242 4851 145--11 446 €
44 3543 0502 4111 304--10 142 €
54 4412 9742 3341 468--8 674 €
64 5302 8942 2551 636--7 038 €
74 6212 8122 1731 809--5 230 €
84 7132 7272 0881 986--3 244 €
94 8082 6392 0002 168--1 075 €
104 9042 5481 9092 355---
115 0022 4541 8152 548---
125 1022 3561 7172 745---
135 2042 2551 6162 948---
145 3082 1511 5113 157---
155 4142 0421 4033 372---
165 5221 9301 2913 592---
175 6331 8141 1753 819---
185 7451 6941 0554 052---
195 8601 5699304 291---
205 9781 4408014 537---
216 0971 3076684 790---
226 2191 1695305 050---
236 3431 0263875 318---
246 4708782385 593---
256 600724855 875---
TOTAL131 42589 85938 05741 56621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 566
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+862-6 420+7 282
2+8620+862
3+8620+862
4+8620+862
5+8620+862
6+8620+862
7+8620+862
8+8620+862
9+8620+862
10+862+384+478
11+862+764+98
12+862+824+38
13+862+885-23
14+862+947-85
15+862+1 011-149
16+862+1 078-216
17+862+1 146-284
18+862+1 215-353
19+862+1 287-425
20+862+1 361-499
21+862+1 437-575
22+862+1 515-653
23+862+1 595-733
24+862+1 678-816
25+862+1 763-901
Total+21 550+12 470+9 080
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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