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Maison à vendre

VilleChef-Boutonne (79)
Surface71m²
Coût Total87 110€
Loyer Annuel5 572€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 845,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, 2 chambres

Maison de ville située à 3mn à pied des commerces Entièrement rénovée 71m2 répartis sur 2 niveaux RDC: grand séjour avec cheminée d'ornement sur une cuisine ouverte, salle d'eau , toilettes et accès cave en pierre 1er étage : 2 grandes chambres de 13 et 19 m2 Grenier aménageable accessible par l'escalier Environnement calme Chauffage électrique performant et double vitrage sur toute la maison Pas de garage ni de terrain Stationnement facile et gratuit dans la rue Bon rapport locatif idéal pour couple ou petite famille

Ville : Chef-Boutonne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Coordonnées : 46.110016, -0.066262
Total : 87 110€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 22 310€
Valeur du bien : 82 310€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5572€/an
Fourchette totale : 356€ - 606€/mois
Fourchette annuelle : 4272€ - 7268€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :895,16 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 556 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-3 556€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-23 554€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :34,84€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 476,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 264,72€
Coût de l'assurance :10 453,20€
Taxe foncière : 557,21€/an
Soit par mois : 46,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 464,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments vieillissants
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 310 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 260€
    Isolation combles: 71 m² × 60€/m² = 4260€, Main d'œuvre: 10€
  • Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:3 000€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (~10 m²) = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 550€
    Peinture murs et plafonds: 31 m² × 50€/m² = 1550€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 572 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 110 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 391 €
Revenus locatifs : +5 572 €
Charges déductibles : -26 391 €
Résultat foncier Année 1 : -20 819 €(Déficit de 20 819 €)
Imputable sur revenu global : 20 819 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 081 €/an
Revenus locatifs : +5 572 €
Charges déductibles : -4 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 491 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 572 €26 394 €3 109 €-20 822 €20 822 €--
25 684 €4 004 €3 028 €1 680 €---
35 797 €3 921 €2 945 €1 877 €---
45 913 €3 834 €2 859 €2 079 €---
56 031 €3 745 €2 770 €2 286 €---
66 152 €3 652 €2 677 €2 500 €---
76 275 €3 556 €2 581 €2 719 €---
86 401 €3 457 €2 481 €2 944 €---
96 529 €3 353 €2 378 €3 175 €---
106 659 €3 246 €2 271 €3 413 €---
116 792 €3 135 €2 160 €3 657 €---
126 928 €3 020 €2 045 €3 908 €---
137 067 €2 901 €1 926 €4 166 €---
147 208 €2 777 €1 802 €4 431 €---
157 352 €2 649 €1 674 €4 703 €---
167 499 €2 516 €1 541 €4 983 €---
177 649 €2 378 €1 403 €5 271 €---
187 802 €2 235 €1 260 €5 567 €---
197 958 €2 087 €1 112 €5 871 €---
208 117 €1 934 €959 €6 184 €---
218 280 €1 775 €799 €6 505 €---
228 445 €1 610 €634 €6 836 €---
238 614 €1 439 €463 €7 176 €---
248 787 €1 261 €286 €7 525 €---
258 962 €1 077 €102 €7 885 €---
TOTAL178 475 €91 958 €45 265 €86 517 €20 822 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 247 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 170 €-6 247 €+7 417 €
2+1 170 €+504 €+666 €
3+1 170 €+563 €+607 €
4+1 170 €+624 €+546 €
5+1 170 €+686 €+484 €
6+1 170 €+750 €+420 €
7+1 170 €+816 €+354 €
8+1 170 €+883 €+287 €
9+1 170 €+953 €+217 €
10+1 170 €+1 024 €+146 €
11+1 170 €+1 097 €+73 €
12+1 170 €+1 172 €-2 €
13+1 170 €+1 250 €-80 €
14+1 170 €+1 329 €-159 €
15+1 170 €+1 411 €-241 €
16+1 170 €+1 495 €-325 €
17+1 170 €+1 581 €-411 €
18+1 170 €+1 670 €-500 €
19+1 170 €+1 761 €-591 €
20+1 170 €+1 855 €-685 €
21+1 170 €+1 952 €-782 €
22+1 170 €+2 051 €-881 €
23+1 170 €+2 153 €-983 €
24+1 170 €+2 258 €-1 088 €
25+1 170 €+2 365 €-1 195 €
Total+29 250 €+25 955 €+3 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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