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Maison - 8 pièce(s) - 315 m²

Bien expiré
VilleSaint-Auvent (87)
Surface315m²
Coût Total375 460€
Loyer Annuel27 059€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette somptueuse longère en pierre, alliant charme authentique et confort moderne. Avec ses 315 m² habitables, cette propriété unique offre des volumes généreux et un cadre de vie exceptionnel.

Au rez-de-chaussée, vous serez séduit par une salle à manger chaleureuse de 33 m² et un salon de 29 m², parfaits pour recevoir en toute convivialité. Une grande cuisine de 33 m² vous invite à cuisiner et partager des moments en famille, tandis qu'une chambre en rez-de-chaussée apporte praticité et accessibilité. Des espaces de stockage et un double garage complètent les atouts de ce niveau.

À l'étage, le charme opère avec 5 grandes chambres, parfaites pour accueillir famille et invités. Une salle d'eau élégante, avec un mur en pierre apparente, confère un caractère unique et raffiné à l'espace nuit.

À l'extérieur, la magie continue : un terrain de 11 730 m², idéal pour les amoureux de nature et de grands espaces, ainsi qu'une piscine pour des moments de détente et de loisirs en plein air.

Classée C au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), cette maison offre un excellent confort thermique tout au long de l'année.

Venez découvrir cette propriété unique, alliant charme, espace et prestations de qualité. Un véritable coup de coeur pour les amateurs d'authenticité et de confort moderne.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Pour plus d'informations à propos de ce bien, vous pouvez contacter Paul ALHO ou par mail : Agent Commercial Immobilier enregistré au Registre Spécial des Agents Commerciaux sous le numéro 920266418 EI

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du gouvernement. CC TTC Transport : Station IndependanteEquipee Numéro de mandat : 3582

Ville : Saint-Auvent
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87310
Total : 375 460€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 110 860€
Valeur du bien : 355 860€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2255€/mois
Loyer annuel estimé : 27059€/an
Fourchette totale : 1707€ - 2979€/mois
Fourchette annuelle : 20482€ - 35747€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 873,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :109,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 983,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 621,72€
Coût de l'assurance :32 852,75€
Taxe foncière : 2 705,87€/an
Soit par mois : 225,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 254,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 208,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme C.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 315 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 29 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 33 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 860 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 1000€/m² = 20000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2250€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:60 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 1500€/fenêtre = 60000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 29 m² × 20€/m² = 580€, Main d'œuvre: 20€
  • Salle à manger - Peinture:660€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 33 m² × 20€/m² = 660€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Auvent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 73 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 059 €/an
Calcul : 2 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 460 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 314 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 744 €
Revenus locatifs : +27 059 €
Charges déductibles : -127 744 €
Résultat foncier Année 1 : -100 686 €(Déficit de 100 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 286 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 884 €/an
Revenus locatifs : +27 059 €
Charges déductibles : -16 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79285.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 059 €127 757 €12 877 €-100 698 €21 400 €79 298 €79 298 €
227 600 €16 558 €12 538 €11 042 €--68 256 €
328 152 €16 207 €12 187 €11 945 €--56 311 €
428 715 €15 844 €11 824 €12 871 €--43 441 €
529 289 €15 468 €11 448 €13 821 €--29 620 €
629 875 €15 079 €11 059 €14 796 €--14 824 €
730 473 €14 677 €10 657 €15 796 €---
831 082 €14 260 €10 240 €16 822 €---
931 704 €13 828 €9 808 €17 876 €---
1032 338 €13 381 €9 361 €18 957 €---
1132 984 €12 918 €8 898 €20 066 €---
1233 644 €12 439 €8 419 €21 205 €---
1334 317 €11 944 €7 924 €22 373 €---
1435 003 €11 430 €7 410 €23 573 €---
1535 703 €10 899 €6 879 €24 805 €---
1636 417 €10 349 €6 329 €26 069 €---
1737 146 €9 779 €5 759 €27 367 €---
1837 889 €9 189 €5 169 €28 699 €---
1938 647 €8 579 €4 559 €30 067 €---
2039 419 €7 947 €3 927 €31 472 €---
2140 208 €7 293 €3 273 €32 915 €---
2241 012 €6 616 €2 596 €34 396 €---
2341 832 €5 914 €1 894 €35 918 €---
2442 669 €5 188 €1 168 €37 480 €---
2543 522 €4 437 €417 €39 085 €---
TOTAL866 699 €397 981 €186 622 €468 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 468 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 682 €-6 420 €+12 102 €
2+5 682 €0 €+5 682 €
3+5 682 €0 €+5 682 €
4+5 682 €0 €+5 682 €
5+5 682 €0 €+5 682 €
6+5 682 €0 €+5 682 €
7+5 682 €+292 €+5 390 €
8+5 682 €+5 047 €+635 €
9+5 682 €+5 363 €+319 €
10+5 682 €+5 687 €-5 €
11+5 682 €+6 020 €-338 €
12+5 682 €+6 361 €-679 €
13+5 682 €+6 712 €-1 030 €
14+5 682 €+7 072 €-1 390 €
15+5 682 €+7 441 €-1 759 €
16+5 682 €+7 821 €-2 139 €
17+5 682 €+8 210 €-2 528 €
18+5 682 €+8 610 €-2 928 €
19+5 682 €+9 020 €-3 338 €
20+5 682 €+9 442 €-3 760 €
21+5 682 €+9 875 €-4 193 €
22+5 682 €+10 319 €-4 637 €
23+5 682 €+10 775 €-5 093 €
24+5 682 €+11 244 €-5 562 €
25+5 682 €+11 726 €-6 044 €
Total+142 050 €+140 615 €+1 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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