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Maison à vendre

VilleVillefavard (87)
Surface66.8m²
Coût Total86 928€
Loyer Annuel5 510€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 66.8 m²
Prix au m² : 658,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

Vous êtes à la recherche d'un investissement locatif rentable ou d'un premier achat ? Ce bien est fait pour vous ! Sur la commune de Villefavard, découvrez cette maison à seulement 12 minutes de l'A20. De plain-pied, profitez d'une pièce de vie et d'une cuisine indépendante avec accès sur jardin. A l'étage, le coin nuit est composé de deux chambres et d'une salle d'eau. Les atouts : jardin avec mur d'enceinte en pierre, atelier indépendant, climatisation réversible

Référence agence : 8841

Ville : Villefavard
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.170147, 1.215889
Total : 86 928€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 39 408€
Valeur du bien : 83 408€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.8m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 459€/mois
Loyer annuel estimé : 5510€/an
Fourchette totale : 353€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 4239€ - 7161€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :772,12 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :51 577 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-7 577€ (-14.7%)
Marge achat-revente :-35 351€ (-68.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 460,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 626,62€
Coût de l'assurance :7 606,20€
Taxe foncière : 550,97€/an
Soit par mois : 45,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 459,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 408 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 508€
    Isolation toiture/combles: 66.8 m² × 60€/m² = 4008€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villefavard (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 608€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 459 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 510 €/an
Calcul : 459 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 928 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 551 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 408 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 268 €
Revenus locatifs : +5 510 €
Charges déductibles : -43 268 €
Résultat foncier Année 1 : -37 758 €(Déficit de 37 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 860 €/an
Revenus locatifs : +5 510 €
Charges déductibles : -3 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16357.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 510 €43 270 €3 007 €-37 761 €21 400 €16 361 €16 361 €
25 620 €3 784 €2 928 €1 836 €--14 524 €
35 732 €3 702 €2 847 €2 030 €--12 494 €
45 847 €3 618 €2 762 €2 229 €--10 265 €
55 964 €3 530 €2 675 €2 434 €--7 831 €
66 083 €3 439 €2 584 €2 644 €--5 187 €
76 205 €3 346 €2 490 €2 859 €--2 328 €
86 329 €3 248 €2 393 €3 080 €---
96 455 €3 148 €2 293 €3 308 €---
106 585 €3 044 €2 188 €3 541 €---
116 716 €2 936 €2 081 €3 781 €---
126 851 €2 824 €1 969 €4 027 €---
136 988 €2 708 €1 853 €4 279 €---
147 127 €2 588 €1 733 €4 539 €---
157 270 €2 464 €1 609 €4 806 €---
167 415 €2 336 €1 481 €5 079 €---
177 564 €2 203 €1 348 €5 361 €---
187 715 €2 065 €1 210 €5 650 €---
197 869 €1 922 €1 067 €5 947 €---
208 027 €1 774 €919 €6 252 €---
218 187 €1 621 €766 €6 566 €---
228 351 €1 463 €608 €6 888 €---
238 518 €1 299 €444 €7 219 €---
248 688 €1 129 €274 €7 559 €---
258 862 €953 €98 €7 909 €---
TOTAL176 477 €104 415 €43 627 €72 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 157 €-6 420 €+7 577 €
2+1 157 €0 €+1 157 €
3+1 157 €0 €+1 157 €
4+1 157 €0 €+1 157 €
5+1 157 €0 €+1 157 €
6+1 157 €0 €+1 157 €
7+1 157 €0 €+1 157 €
8+1 157 €+226 €+931 €
9+1 157 €+992 €+165 €
10+1 157 €+1 062 €+95 €
11+1 157 €+1 134 €+23 €
12+1 157 €+1 208 €-51 €
13+1 157 €+1 284 €-127 €
14+1 157 €+1 362 €-205 €
15+1 157 €+1 442 €-285 €
16+1 157 €+1 524 €-367 €
17+1 157 €+1 608 €-451 €
18+1 157 €+1 695 €-538 €
19+1 157 €+1 784 €-627 €
20+1 157 €+1 876 €-719 €
21+1 157 €+1 970 €-813 €
22+1 157 €+2 066 €-909 €
23+1 157 €+2 166 €-1 009 €
24+1 157 €+2 268 €-1 111 €
25+1 157 €+2 373 €-1 216 €
Total+28 925 €+21 619 €+7 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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