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Détails du bien

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface65m²
Coût Total88 580€
Loyer Annuel8 770€
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 215,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immofusion vous présente à la vente cette maison de ville pour la somme de 79 000 euros

Maison de ville d'environ 65 m² habitables, répartie sur trois niveaux, offrant un agencement simple et fonctionnel.

Le rez-de-chaussée s'ouvre sur une entrée indépendante. Au premier étage, vous découvrirez un espace de vie comprenant un séjour avec cuisine ouverte ainsi qu'une salle de bains. Le deuxième étage est dédié à l'espace nuit et se compose de deux chambres.

L'ensemble propose une distribution cohérente et optimisée sur chaque niveau.

Le bien est actuellement loué 600 euros par mois, permettant de bénéficier d'un revenu locatif immédiat. Il conviendra aussi bien à un investisseur recherchant un placement locatif qu'à un acquéreur en résidence principal.

Située à proximité des commodités, cette maison représente une opportunité intéressante sur le secteur.

  • Bien soumis au DPE : Oui
  • Bien en coproprieté : Non
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du Gouvernement.
  • Prix de vente (TTC): 79000 euros*
  • *Honoraires Charge Vendeur
  • Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de LUCAS LORINE |Auto entreprise| immatriculé au RSAC / SIRET :
  • Annonce rédigée par un agent commercial
Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Total : 88 580€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 3 260€
Valeur du bien : 82 260€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8770€/an
Fourchette totale : 560€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 6726€ - 11435€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 751,61€
Coût de l'assurance :7 750,75€
Taxe foncière : 876,96€/an
Soit par mois : 73,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 260 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 380€
    Parquet flottant: 20 m² × 69€/m² = 1380€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 10 m² × 100€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 770 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 580 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 403 €
Revenus locatifs : +8 770 €
Charges déductibles : -7 403 €
Résultat foncier Année 1 : 1 367 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 143 €/an
Revenus locatifs : +8 770 €
Charges déductibles : -4 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 627 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 770 €7 406 €2 959 €1 364 €---
28 945 €4 067 €2 880 €4 878 €---
39 124 €3 985 €2 798 €5 138 €---
49 306 €3 901 €2 714 €5 405 €---
59 492 €3 814 €2 627 €5 678 €---
69 682 €3 724 €2 537 €5 959 €---
79 876 €3 631 €2 444 €6 245 €---
810 073 €3 534 €2 347 €6 539 €---
910 275 €3 434 €2 247 €6 841 €---
1010 480 €3 331 €2 144 €7 149 €---
1110 690 €3 224 €2 037 €7 466 €---
1210 904 €3 114 €1 927 €7 790 €---
1311 122 €3 000 €1 813 €8 122 €---
1411 344 €2 882 €1 695 €8 463 €---
1511 571 €2 760 €1 573 €8 812 €---
1611 803 €2 633 €1 446 €9 169 €---
1712 039 €2 503 €1 316 €9 536 €---
1812 280 €2 367 €1 180 €9 912 €---
1912 525 €2 228 €1 041 €10 298 €---
2012 776 €2 083 €896 €10 693 €---
2113 031 €1 933 €746 €11 098 €---
2213 292 €1 779 €592 €11 513 €---
2313 558 €1 619 €432 €11 939 €---
2413 829 €1 453 €266 €12 376 €---
2514 105 €1 282 €95 €12 823 €---
TOTAL280 892 €75 686 €42 752 €205 206 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842 €+409 €+1 433 €
2+1 842 €+1 463 €+379 €
3+1 842 €+1 542 €+300 €
4+1 842 €+1 622 €+220 €
5+1 842 €+1 704 €+138 €
6+1 842 €+1 788 €+54 €
7+1 842 €+1 874 €-32 €
8+1 842 €+1 962 €-120 €
9+1 842 €+2 052 €-210 €
10+1 842 €+2 145 €-303 €
11+1 842 €+2 240 €-398 €
12+1 842 €+2 337 €-495 €
13+1 842 €+2 437 €-595 €
14+1 842 €+2 539 €-697 €
15+1 842 €+2 644 €-802 €
16+1 842 €+2 751 €-909 €
17+1 842 €+2 861 €-1 019 €
18+1 842 €+2 974 €-1 132 €
19+1 842 €+3 089 €-1 247 €
20+1 842 €+3 208 €-1 366 €
21+1 842 €+3 329 €-1 487 €
22+1 842 €+3 454 €-1 612 €
23+1 842 €+3 582 €-1 740 €
24+1 842 €+3 713 €-1 871 €
25+1 842 €+3 847 €-2 005 €
Total+46 050 €+61 562 €+-15 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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