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appartement vente 4 pieces chalons en champagne 64m2

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface64.4
Coût Total136 770
Loyer Annuel7 289
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-421
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 64.4 m²
Prix au m² : 1 381,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce bel appartement rénové de type T4 situé dans un immeuble avec ascenseur à Châlons en Champagne.

Il se compose d'une entrée avec placard, d'un agréable séjour de 23 m² offrant un espace de vie lumineux et confortable avec une vue dégagée. d'une cuisine équipée avec cellier, de deux chambres, d'une salle d'eau, de toilettes séparés.

Une cave et un garage complètent ce bien.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir cet appartement sans travaux. Contactez-moi dès maintenant afin d'organiser une visite !

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 142 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 240.8€ par mois (soit 2889.64 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 308 et classe CLIMAT E indice 67. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Anthony Pihet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chalons en Champagne sous le numéro 942063645, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Total : 136 770
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 40 650
Valeur du bien : 129 650
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.4
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7289€/an
Fourchette totale : 478€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5741€ - 9255€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 431,71 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 202
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-3 202 (-3.5%)
Marge achat-revente :-44 568€ (-48.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 301,61
Coût de l'assurance :11 967,37
Taxe foncière : 728,90€/an
Soit par mois : 60,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,80€/mois
Soit par an : 2 889,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 607,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-420,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 64.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et rafraîchissement de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 650(631 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 289 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 770 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 890 €/an
Calcul : 241 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 515
Revenus locatifs : +7 289
Charges déductibles : -49 515
Résultat foncier Année 1 : -42 226(Déficit de 42 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 826
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +7 289
Charges déductibles : -8 865
Résultat foncier Années 2+ : -1 576 €/an(Déficit de 1 576 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20825.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 28949 5194 772-42 23021 400 €20 830 €20 830 €
27 4358 7454 648-1 3101 310 €-20 830 €
37 5838 6164 519-1 0321 032 €-20 830 €
47 7358 4824 385-747747 €-20 830 €
57 8908 3444 247-454454 €-20 830 €
68 0488 2004 103-153153 €-20 830 €
78 2098 0523 955157--20 674 €
88 3737 8983 801475--20 199 €
98 5407 7393 642801--19 398 €
108 7117 5743 4771 137--18 260 €
118 8857 4033 3051 483--16 778 €
129 0637 2263 1281 837---
139 2447 0422 9452 202---
149 4296 8522 7552 577---
159 6186 6552 5582 963---
169 8106 4512 3543 359---
1710 0066 2402 1433 766---
1810 2066 0211 9244 185---
1910 4115 7941 6974 616---
2010 6195 5591 4625 059---
2110 8315 3161 2195 515---
2211 0485 0649675 984---
2311 2694 8037066 466---
2411 4944 5334366 961---
2511 7244 2531557 471---
TOTAL233 469212 38269 30221 08825 096Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 529
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 088
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531-6 420+7 951
2+1 531-393+1 924
3+1 531-310+1 841
4+1 531-224+1 755
5+1 531-136+1 667
6+1 531-46+1 577
7+1 5310+1 531
8+1 5310+1 531
9+1 5310+1 531
10+1 5310+1 531
11+1 5310+1 531
12+1 531+551+980
13+1 531+661+870
14+1 531+773+758
15+1 531+889+642
16+1 531+1 008+523
17+1 531+1 130+401
18+1 531+1 256+275
19+1 531+1 385+146
20+1 531+1 518+13
21+1 531+1 654-123
22+1 531+1 795-264
23+1 531+1 940-409
24+1 531+2 088-557
25+1 531+2 241-710
Total+38 275+11 360+26 915
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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